경매를 통해 부동산의 소유권을 취득하고 곧바로 임대를 놓는 경우가 적지 않습니다. 이때 세입자라면 반드시 임대인에게 계약체결 시점에 소유권이 있는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 집주인이 진정한 소유자인지 여부는 임대차계약의 기본이기 때문입니다.

다만 소유자가 아니더라도 임대인이 해당 부동산을 타인에게 적법하게 임대할 권한이 있다면 주택임대차보호법은 여전히 적용됩니다.

1. 경매 낙찰 시 소유권 취득 시점은 언제인가?

특히 경매절차에서 소유권을 취득하려면 낙찰대금을 전액 완납해야만 합니다. 대금을 모두 완납하면 매매계약과 달리 소유권이전등기 이전이라도 소유자로 간주됩니다. 따라서 낙찰대금을 완납한 사람과 맺는 임대차계약은 소유자와 체결하는 것과 동일하게 취급됩니다.

그러나 낙찰대금을 가장 높게 써낸 사람(최고가매수인)이라도 대금을 모두 납부하기 전까지는 소유권을 취득한 것이 아닙니다.

문제는 실무상 최고가매수인이 낙찰대금을 마련하기 위해 낙찰대금 납입 전에 미리 매물을 내놓는 사례가 있다는 점입니다. 만약 낙찰대금을 완납하지 않은 최고가매수인과 임대차계약을 맺으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 상당히 높아집니다.

2. 최고가매수인과의 계약, 왜 위험한가?

예를 들어, 집주인이 낙찰대금을 마련하기 위해 추가 대출을 받을 경우 근저당권이 설정됩니다. 현행 판례(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결)에서도, 대법원은 낙찰대금을 완납하지 않은 최고가매수인은 적법한 임대권한이 없다고 판단하여 세입자가 임대차계약과 전입신고를 마친 후 설정된 근저당권이라 하더라도 이를 우선한다고 보고 있습니다.

따라서 이 경우 경매로 다시 넘어가게 되면 근저당권이 보증금보다 우선하여, 세입자는 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.

이러한 위험을 방지하려면, 경매로 소유권이 변동되는 시점에 임대차계약을 체결할 때는 반드시

① 집주인이 낙찰대금을 완납했는지,
② 소유권이전등기가 완료되었는지,
③ 근저당권 등 선순위 담보물권이 존재하지는 않는지

등을 꼼꼼히 확인한 후 계약을 체결해야 합니다.

이렇게 해야 소중한 보증금을 안전하게 지키고 안정적인 주거를 이어갈 수 있습니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건