부동산을 양도(매도)하면 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액을 과세표준으로 삼아 계산됩니다. 따라서 필요경비를 꼼꼼히 챙겨두면 과세표준이 줄어 세금을 적법하게 절감할 수 있습니다.

중요한 점은 실제로 지출했고 이를 증빙할 수 있어야 한다는 점입니다. 실제로 비용을 들였어도 관련 증빙이 없으면 공제받을 수 없으므로 부동산 취득 단계부터 영수증, 계약서 등을 빠짐없이 보관해야 합니다.

1. 필요경비로 인정되는 대표 항목 (2025년 기준)

• 취득 시 납부한 취득세, 등록면허세, 인지세

• 법무사 수수료, 공인중개사 수수료(매매 목적만 해당, 임대차는 불가)

• 양도소득세 신고 대행 수수료(세무사 수수료)

• 환급받지 않은 부가가치세, 주택채권 매각차손

• 건물의 가치를 높이거나 구조를 변경하는 비용: 예) 엘리베이터 설치, 보일러 교체(수선은 제외), 발코니 확장, 난방시설 교체 등

• 토지 개량이나 불법건축물 철거 비용

• 재건축 부담금, 전 양도인 대신 지급한 양도소득세

2. 필요경비로 인정되지 않는 대표 항목

• 벽지, 장판, 페인트 등 단순 수선비용

• 싱크대, 문짝, 정화조 등 일부 교체 비용

• 임대차 목적의 공인중개사 수수료

• 이미 환급받은 부가가치세

• 대출금 이자 등

단, 단순한 교체가 아니라 구조를 변경하거나 가치를 높이는 공사(예: 전체 인테리어 공사, 샤워부스 신설)는 필요경비로 인정될 수 있으므로 구체적으로 증빙해두는 것이 좋습니다.

3. 반드시 챙겨야 할 증빙서류

• 취득 및 양도 매매계약서

• 대금 수수 영수증(무통장입금 영수증 등)

• 거래 대금이 표시된 금융기관 통장 사본

• 거래 상대방의 거래사실확인서

• 도급계약서, 세금계산서, 영수증 등 신축·리모델링 관련 자료

• 인지세·주택채권 영수증

• 법무사·공인중개사 수수료 영수증

양도소득세 신고 시 불필요한 세금을 내지 않기 위해서는 증빙자료를 빠짐없이 보관하고, 전문가와 사전에 상담하시는 것을 권장합니다. 

삼보 부동산중개법인 대표 김태건