임대기간 만료일이 다가올 때 세입자와 집주인은 재계약 여부를 고민하게 됩니다. 이때 임대차계약서를 단순히 새로 쓰는 것은 권리 순위에 불리하게 작용할 수 있으므로, 법적으로 올바른 절차를 따르는 것이 중요합니다.

1. 임대보증금 증액 시 ‘변경계약서’가 필수

만약 보증금을 증액하여 재계약한다면 반드시 ‘변경계약서’를 작성해야 합니다. 기존 임대차계약서를 새로 작성할 경우, 최초 계약에서 받은 확정일자의 효력이 만료와 동시에 소멸하고 새 계약에 대해 새로 확정일자를 받아야 하기 때문입니다. 이 경우 선순위 권리가 뒤바뀔 위험이 있습니다.

예를 들어 세입자 A가 보증금 5억 원으로 전입신고와 확정일자를 받아 선순위 권리를 확보했는데, 임대기간 중 집주인 B가 근저당권을 설정했다면, 만료 시점에 새 계약서를 쓰면 증액된 6억 원 전부가 근저당권보다 후순위가 됩니다.

반면 ‘변경계약서’를 통해 보증금만 증액하고 기존 계약의 효력을 유지하면 최초 확정일자의 효력이 그대로 적용되어 증액 전 금액은 선순위로 보호됩니다.

이때 ‘변경계약서’에는 반드시 다음 내용을 포함해야 합니다.

• 기존 임대보증금과 증액 금액

• 임대기간 외에는 기존 계약 내용이 그대로 유지된다는 조항

• 증액분 미지급 시 기존 계약이 종료된다는 조건

또한, 변경계약서에도 증액분에 대해 새로운 확정일자를 재계약 개시 전까지 받아야 합니다.

2. 임대조건 동일 시 자동 갱신 활용하기

만약 보증금, 월세 등 조건을 동일하게 유지한다면 별도의 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인과 임차인이 별도의 통보를 하지 않으면 동일 조건으로 2년간 자동 갱신됩니다. 이는 기존 확정일자의 효력을 그대로 유지할 수 있는 가장 안전한 방법입니다.

임대기간만 달리 정할 경우에만 변경계약서를 작성하면 되고, 불필요한 재계약서를 작성해 확정일자 순위가 불리해지는 일을 방지해야 합니다. 집주인과 세입자 모두에게 손해가 없으며, 경매 등으로 권리관계가 다툼이 될 때도 안전한 법적 보호장치가 됩니다.

권리 순위 다툼이 예상되거나 복잡한 상황이라면 전문가의 도움을 받아 정확하게 진행하는 것이 중요합니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건