관행적 지연과 자금난, 세입자 피해로 이어져 전세계약 만료 시점이 다가왔음에도 보증금이 제때 반환되지 않는 사례가 반복되고 있습니다. 집주인의 자금 사정이나 관행적인 태도로 반환이 미뤄지면서, 세입자가 그 부담을 고스란히 떠안는 구조가 굳어지고 있다는 지적이 나옵니다. 집주인들이 전세금 반환을 지연하는 이유는 다양합니다. 새 임차인을 구하지 못했거나 주택 매매가 지연돼 현금이 부족한 경우가 대표적입니다. 대출을 통해 반환이 가능함에도 불구하고 부채 증가를 꺼리거나, 최근 금리 상승에 따른 이자 부담으로 대출 자체를 회피하는 사례도 적지 않습니다. 이러한 선택은 결과적으로 세입자의 재산권 침해로 이어질 수밖에 없습니다. 무작정 기다림은 위험…신속한 법적 대응 필요 심리적인 요인도 반환 지연을 부추깁니다. 일부 집주인들은 세입자가 소송까지 나서지 않을 것이라는 관행에 기대어 시간을 끌거나, 더 높은 보증금을 받을 수 있는 신규 임차인을 기다리며 기존 세입자의 반환을 미루기도 합니다. 세입자가 이러한 태도에 휘둘려 시간을 허비할 경우, 이후 근저당권이나 가압류가 추가로 설정돼 반환 가능성은 더 낮아질 수 있습니다. 이 경우 분쟁 해결 수단은 사실상 소송밖에 남지
권리금 보호와 원상회복의무가 맞부딪히는 구조 상가임대차 현장에서 계약 종료 시점을 전후해 임차인의 권리금 회수 요구와 임대인의 명도 및 원상회복 요구가 정면으로 충돌하는 사례가 반복되고 있습니다. 상가임대차보호법은 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장하고 있지만, 동시에 계약 종료 후 원상회복의무 역시 명확히 규정하고 있어 분쟁의 소지가 상존합니다. 임차인은 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수하기 위해 기존 시설을 유지하려는 경향이 있고, 반대로 임대인은 건물을 철거된 상태로 반환받기 위해 신속한 명도를 요구하는 경우가 많습니다. 이 과정에서 임대인은 명도소송이나 강제집행을 선택하고, 임차인은 권리금 회수 방해를 이유로 별도의 소송에 나서는 구도가 형성되기도 합니다. 권리금소송과 명도소송, 사전 합의가 분쟁 줄인다 권리금은 단순한 시설비가 아니라, 인테리어와 상권 가치가 결합돼 형성되는 영업상 이익으로 평가됩니다. 그러나 원상회복으로 인해 시설이 철거되면 신규 임차인이 권리금을 인정하지 않는 사례도 적지 않습니다. 이로 인해 임차인은 실질적인 권리금 회수가 어려워질 수 있습니다. 실무에서는 임차인이 신규 임차인을 알선했다는 사실, 권리금 산정의 근거, 인테리어
소송 중 변제돼도 소송비용 책임은 남아 전세계약이 종료됐음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않아 소송으로 이어지는 사례가 계속되고 있습니다. 이 과정에서 소송 도중 임대인이 뒤늦게 전세금을 지급하는 경우, 소송비용을 누가 부담해야 하는지를 두고 분쟁이 발생하기도 합니다. 민사소송법 제98조는 소송비용은 원칙적으로 패소자가 부담하도록 규정하고 있습니다. 전세금반환소송에서 임대인이 소송 제기 이후 보증금을 변제한 경우 형식상으로는 원고 승소 또는 소 취하로 사건이 종료될 수 있지만, 실질적으로는 임대인의 의무 불이행이 소송의 직접적인 원인이 됐다는 점이 중요하게 고려됩니다. 전세계약에서 보증금 반환의무는 계약 만료와 동시에 발생합니다. 이를 이행하지 않아 임차인이 소송을 제기할 수밖에 없었다면, 소제기의 원인을 제공한 책임은 임대인에게 있다고 해석됩니다. 따라서 소송 진행 중 변제가 이뤄졌다고 해서 소송비용 부담까지 면제되는 것은 아니라는 것이 실무의 일반적인 판단입니다. 청구 가능한 소송비용과 실제 회수 절차 임차인이 회수할 수 있는 소송비용에는 인지대, 송달료, 서기료 등 재판 진행에 필요한 비용이 포함됩니다. 여기에 변호사를 선임한 경우 변호사비용 역시
지연이자 적용 시점에 따라 이율 달라져 역전세난이 확산되면서 전세금반환소송이 빠르게 늘고 있습니다. 대법원이 발표한 2024 사법연감에 따르면 임대차보증금 반환 관련 소송 접수 건수는 최근 몇 년 사이 큰 폭으로 증가했습니다. 이처럼 소송이 늘어나는 가운데, 전세금 반환과 함께 반드시 짚어야 할 쟁점이 바로 지연이자입니다. 전세금반환소송에서 지연이자는 시점에 따라 서로 다른 이율이 적용됩니다. 임차인이 주택을 인도한 다음 날부터 소장 부본이 임대인에게 송달되기 전까지는 민법에 따라 연 5%의 이율이 적용됩니다. 이후 소장 부본 송달 다음 날부터 전세금을 전부 돌려받는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 붙습니다. 전세금이 3억원인 경우, 소장 부본 송달 이후에는 월 300만원 안팎의 지연이자가 발생할 수 있어 반환 시점에 따라 금액 차이가 상당히 커질 수 있습니다. 명도 완료가 지연이자 청구의 전제 지연이자를 청구하기 위해서는 임차인이 반드시 선행해야 할 요건이 있습니다. 바로 주택의 명도 완료입니다. 이사 후 열쇠 반납이나 도어락 비밀번호 통지 등 임대인이 주택을 자유롭게 사용할 수 있는 상태를 명확히 만들어야만 지연이자 청구
유류분 제도는 피상속인이 남긴 재산 중 일정 비율을 법으로 보장해, 상속인이 최소한의 몫을 침해받지 않도록 한 장치입니다. 다만 최근 민법 개정으로 형제자매의 유류분 권리가 폐지되면서, 유류분 분쟁의 구조는 이전과 비교해 분명한 변화를 맞이했습니다. 형제자매의 유류분 권리를 폐지하는 민법 개정안이 공포돼 시행을 앞두고 있으나, 현재 시점에서는 아직 시행되지 않아 기존 유류분 제도가 그대로 적용되고 있습니다. 해당 개정이 시행되면 앞으로는 직계비속·배우자·직계존속만이 유류분 반환을 청구할 수 있게 됩니다. 이로써 형제자매가 제기하던 유류분 소송은 원칙적으로 더 이상 허용되지 않게 됩니다. 그럼에도 불구하고, 유류분 분쟁의 실질적 출발점이 부동산 증여라는 점은 변하지 않았습니다. 실제 사건을 살펴보면, 다툼의 대부분은 피상속인이 생전에 특정 상속인에게 집이나 토지를 이전한 경우에서 비롯됩니다. 부동산은 자산 규모가 크고, 등기부등본·계약서·세무 신고 등 객관적 자료가 명확히 남기 때문에 소송에서 핵심 쟁점으로 작용합니다. 법도 유류분소송센터가 자체 집계한 통계에 따르면, 유류분 사건 가운데 부동산 증여가 확인된 비율은 압도적으로 높게 나타났습니다. 현금 증여 역
임대차 제소전화해 조서는 판결과 동일한 효력을 가지지만, 문구가 불명확하거나 핵심 요소가 빠져 있을 경우 강제집행 단계에서 절차가 중단될 위험이 있습니다. 이에 인도 기한과 목적물 특정 등 필수 사항을 조서에 명확하게 기재해야 합니다. 실제 집행 단계에서 성공 여부는 조서 문구의 완성도에 달려 있기 때문입니다. 제소전화해 조서는 임대차 분쟁에서 판결과 같은 집행력을 갖는 ‘합의의 기록’이지만, 문구가 어떤 방식으로 작성되느냐에 따라 실제 강제집행이 가능한지가 달라집니다. 즉, 문언 하나가 집행의 성패를 좌우할 수 있는 셈입니다. 전문가들은 “누가, 무엇을, 언제, 어떤 방식으로 이행할 것인지가 하나의 문장으로 떨어져야 한다”고 설명합니다. 특히 부동산 인도를 다루는 조서에서는 인도 기한과 목적물 특정(별지 목록 등)이 누락될 경우 집행이 사실상 불가능해지기 때문에 더욱 엄격한 문구 작성이 필요합니다. 임대차 명도 분쟁 사례에서도 이러한 원칙이 잘 드러납니다. 가장 안전한 표현은“피신청인은 20XX년 X월 X일까지 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.” 와 같은 문장입니다. 반면 “지체 없이 인도한다”, “원만히 협조한다”와 같은 추상적 표현은 실제 현장에서 집
최근 “대항력만 갖추면 전세권 등기를 하지 않아도 된다”는 주장은 많이 회자되지만, 이는 대항력을 갖춘 임차인이 전세권자와 동일한 법적 지위를 가진다는 오해에서 비롯됩니다. 선순위 담보물권이 없는 경우라면, 집이 경매로 넘어가더라도 대항력을 갖춘 임차인이나 전세권자 모두 전세보증금을 반환받기 전까지 퇴거하지 않아도 된다는 점에서는 동일한 법적 보호를 받습니다. 또한 선순위 담보물권이 있는 경우에도 낙찰대금에서 보증금을 반환받는 ‘배당 순위’에서는 양자의 법적 지위가 같습니다. 그러나 이러한 권리는 경매가 이미 제3자에 의해 진행될 때 비로소 의미가 있는 ‘소극적·수동적’ 보호에 불과합니다. 즉, 누군가 경매를 신청해야만 그 절차에 편승할 수 있는 권리입니다. 문제는 임대차 기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 발생합니다. 전세권자라면 곧바로 스스로 경매를 신청할 수 있습니다. 그러나 대항력만 갖춘 임차인은 즉시 경매를 신청할 수 없고, 먼저 집주인을 상대로 소송을 제기해 확정판결을 받은 다음에야 경매를 신청할 수 있습니다. 이 차이 때문에 전세권자는 적극적·능동적 권리행사가 가능하지만, 대항력 있는 임차인은 수세적 지위에 머물게 됩니다. 또한
임대차계약서에서 흔히 볼 수 있는 “임차인은 임대차계약 종료 시 부동산을 원상회복하여 임대인에게 반환한다”는 문구는 단순한 원상회복 의무를 넘어서는 중요한 법적 효과를 담고 있습니다. 이러한 조항이 포함된 경우, 임차인은 민법상 인정되는 ‘필요비’ 및 ‘유익비’ 상환청구권을 사실상 포기한다는 의미로 해석될 수 있습니다. 필요비란 임차인이 목적물을 보존하기 위해 지출한 비용을 말하며, 유익비란 목적물의 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 의미합니다. 원칙적으로 임차인은 임대인에게 이러한 비용을 청구할 수 있으며, 임대인이 정당하게 상환하지 않는다면 유치권 행사도 가능합니다. 그러나 계약서에 ‘원상회복 후 반환’ 조항이 명시되어 있고, 그 문구가 임차인의 비용청구권 포기 의사로 인정될 수 있는 정도로 구체적일 경우, 판례는 임차인이 필요비·유익비를 청구할 권리를 제한적으로 보아 왔습니다. 실제로 대법원은 1975년 4월 22일 선고 73다2010 판결, 1994년 9월 30일 선고 94다20389·20396 판결 등에서 해당 조항을 임차인의 비용상환청구권 포기 취지로 판단한 바 있습니다. 이러한 조항은 신규 입주 세입자에게는 기존 임차인이 유치권을 행사하지 못
부동산 계약에서 종종 혼동되는 개념이 있습니다. 바로 ‘위약금’과 ‘해약금’입니다. 두 용어는 비슷해 보이지만, 법적으로는 전혀 다른 의미를 가집니다. 이를 구분하지 못하면 계약 해제나 손해배상 과정에서 큰 혼란이 발생할 수 있습니다. 1. 위약금은 계약 위반의 책임, 해약금은 계약 해제의 대가 위약금은 계약을 위반한 당사자가 상대방에게 지급해야 하는 금전적 배상입니다. 즉, 계약 불이행으로 인한 손해배상의 일종입니다. 민법 제398조는 “당사자가 채무불이행에 대비해 손해배상액을 예정할 수 있다”고 규정하고 있으며, 이때 정한 금액이 바로 ‘위약금’입니다. 실제 손해가 발생했는지, 손해액이 얼마인지를 증명하는 것은 쉽지 않습니다. 하지만 계약서에 ‘위약금’ 조항이 있으면, 손해 입증 절차 없이 계약을 위반한 자에게 위약금을 청구할 수 있습니다. 예를 들어 부동산 매매계약서에 “매도자 또는 매수자가 계약을 불이행할 경우, 상대방은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. 이 경우 계약금을 위약금으로 본다.” 라는 문구가 있다면, 이는 계약금을 위약금으로 정한 경우입니다. 이때 ‘위약금 = 계약금’이 되는 것입니다. 반면, 해약금은 계약을 백지화할 수 있는
앞서 살펴본 것처럼, 개인사업자인 집주인이 근로자들에게 체납한 급여나 퇴직금은 세입자의 전세보증금보다 우선하는 ‘등기되지 않은 선순위 권리’가 됩니다. 그런데 이런 숨은 선순위 권리는 근로자의 임금체불뿐 아니라 부동산에 부과된 세금에서도 발생할 수 있습니다. 이러한 세금을 법에서는 ‘당해세(當該稅)’라고 부릅니다. 당해세에는 상속세, 증여세, 종합부동산세(종부세), 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 포함됩니다. 우리 법은 조세채권의 실현을 위한 공익적 필요를 이유로, 당해세를 담보물권보다 절대적으로 우선하도록 정하고 있습니다(국세기본법 제35조 제1항 제3호, 지방세기본법 제99조 제1항 제3호). 이 말은 곧, 집주인이 해당 부동산과 관련된 세금을 체납했다면, 설령 그 부동산에 선순위 근저당권자나 대항력을 갖춘 임차인이 있더라도, 국가의 세금채권이 먼저 변제된다는 뜻입니다. 예를 들어보겠습니다. 시세 5억 원의 아파트에 선순위 근저당권 3억 원이 설정되어 있고, 전세보증금이 2억 원이라면 일반적으로는 안전하다고 판단할 수 있습니다. 하지만 집주인이 그 부동산을 상속이나 증여로 취득했고, 해당 상속세나 증여세를 체납 중이라면 상황이 달라집니다. 경매
등기부등본에는 보이지 않지만, 세입자의 전세보증금보다 앞서는 ‘숨은 권리’가 있습니다. 바로 근로자들의 체납 임금과 퇴직금입니다. 우리 법은 고용주가 근로자에게 월급, 퇴직금, 재해보상금을 지급하지 못한 경우, 일정 금액에 한해 이를 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 규정하고 있습니다(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여보장법 제12조 제2항). 이는 근로자의 최소한의 생계를 보장하기 위한 공익적 취지에서 비롯된 제도입니다. 근로자가 우선변제받을 수 있는 범위는 다음과 같습니다. ① 최종 3개월분의 임금, ② 최종 3년분의 퇴직금(단, 250일분 평균임금 한도), ③ 재해보상금입니다. 대법원도 “근로자는 퇴직 시기와 무관하게 마지막 3개월 동안의 근로 대가에 해당하는 임금에 대해 우선변제권을 가진다”고 판시한 바 있습니다(대법원 1996.2.23. 선고 95다48650, 2002.3.29. 선고 2001다83838). 이 법리를 뒤집어보면, 세입자나 근저당권자라도 집주인이 운영하는 사업체의 근로자들에게 체불임금이 있다면 그들에게 보증금보다 앞선 순위가 부여될 수 있다는 뜻입니다. 즉, 아무리 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력을 취득했더라도, 집주
인더뉴스(주)/ 인터넷신문 등록번호: 서울 아 05384/ 등록일: 2018년 09월 08일/ 제호: 블록핀(BLOCKFIN)/ 발행인 문정태 ·편집인: 제해영, 주소: 서울시 종로구 새문안로92, 광화문오피시아빌딩 1803호
발행일자: 2018년 09월 26일/ 전화번호: 02) 6406-2552/ 청소년보호 책임자: 제해영
Copyright © 2018~2024 블록핀(BLOCKFIN) All rights reserved. / 블록핀의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받으므로 무단 전재·복사·배포 등을 금합니다.
(단, 기사내용을 일부 발췌한 뒤 출처표기를 해서 ‘링크’를 걸어 두는 것은 허용합니다.)
UPDATE: 2026년 02월 02일 13시 14분
