아파트 전세계약을 준비할 때 등기부등본을 열람해 보면 해당 주택에 금융기관 앞으로 저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다.
보다 정확히는 **‘근저당권 설정등기’**로 표시됩니다.

 

많은 분들이 저당권과 근저당권을 혼동하지만, 두 개념에는 분명한 차이가 있습니다.
부동산 거래나 임대차 계약을 체결할 예정이라면 두 용어를 정확히 구분하고 있어야 불이익을 피할 수 있습니다.

 

1. 저당권과 근저당권의 차이, 왜 중요한가?

 

먼저 저당권은 특정한 채무를 담보하기 위해 설정됩니다. 예를 들어 ‘2018년 5월 1일에 A가 B로부터 빌린 1억 원’을 담보하기 위해 A의 소유 아파트에 저당권이 설정되면, 그 채무가 모두 변제되면 저당권의 효력도 더는 존재하지 않게 됩니다.

설령 저당권 말소등기를 따로 하지 않았다 해도 저당권은 효력을 잃게 됩니다.

 

반면 근저당권은 현재뿐만 아니라 미래에 발생할 수 있는 불확정 채무까지 담보합니다. 예를 들어 은행과 집주인이 근저당권을 설정할 때 채권최고액을 2억 원으로 정했다면, 그 범위 내에서 집주인은 대출금을 상환하고 또다시 추가로 대출을 받을 수 있습니다.

이때 빚이 한때 모두 갚아졌더라도 채권최고액 범위 내에서는 다시 돈을 빌릴 수 있으므로 근저당권은 여전히 유효하게 유지됩니다.

이는 금융기관이 저당권 대신 근저당권을 선호하는 이유이기도 합니다.

빌려주고 받는 금액이 여러 차례 반복될 때마다 저당권을 새로 설정하거나 말소하지 않아도 되기 때문입니다.

 

2. 근저당권이 있는 집에 전세로 들어가는 세입자의 위험

 

문제는 전세보증금이 근저당권보다 후순위가 될 수 있다는 점입니다. 예를 들어 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있고, 해당 근저당권이 전세보증금보다 큰 금액으로 남아 있다면, 만약 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매가 진행되면 은행이 세입자보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다.

 

세입자는 보증금 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다. 이러한 위험은 근저당권 채권최고액 범위 내에서 집주인이 다시 대출을 받으면 더욱 커집니다.

왜냐하면 은행은 전세계약과 상관없이 근저당권의 선순위를 근거로 대출을 실행하고, 그 채권이 경매 배당에서 먼저 충당되기 때문입니다.

 

3. 가장 안전한 방법: 전세보증금으로 대출 상환 및 말소

 

가장 이상적인 해결 방법은 세입자가 지급할 전세보증금으로 기존 은행 대출을 전액 상환하고, 그 자리에서 근저당권 말소등기를 진행하는 것입니다. 이렇게 하면 선순위 담보권이 사라져 세입자의 보증금이 해당 주택에 가장 선순위로 보호받게 됩니다.
 

하지만 현실적으로 집주인의 빚이 전세보증금보다 많다면 채무 전액 상환과 말소가 불가능한 상황이 많습니다.

 

4. 현실적인 대안: 감액등기(채권최고액 변경등기)

 

이럴 때 사용할 수 있는 방법이 바로 감액등기입니다. 이는 근저당권의 채권최고액을 낮추는 등기를 뜻합니다. 세입자가 낸 전세보증금으로 은행 빚 일부를 상환하고 남은 빚만큼만 채권최고액을 낮춰 선순위 담보권의 범위를 줄이는 것입니다.

 

예를 들어 채권최고액이 3억 원인 근저당권이 설정되어 있고, 세입자가 전세보증금으로 1억 원을 상환한다면 남은 채무에 맞게 채권최고액을 2억 원으로 낮추는 방식입니다.

 

이렇게 하면 집주인이 추가로 선순위 대출을 받지 못해 세입자의 보증금이 후순위로 밀릴 위험을 줄일 수 있습니다. 특히 원리금 균등상환 방식으로 이미 채무가 상당 부분 상환된 경우, 실제 채무액과 채권최고액 간 격차가 커 감액등기를 통해 담보 범위를 현실화하는 효과가 있습니다.

 

5. 감액등기에도 비용과 협의가 필요하다

 

단, 감액등기는 등기 비용이 발생하며 집주인의 동의 없이는 진행할 수 없습니다. 집주인 입장에서는 추후 다시 대출이 필요할 때 추가적인 변경등기가 필요하고, 이에 따른 비용 부담이 생기므로 꺼릴 수 있습니다.

 

따라서 전세계약 단계에서 집주인과 세입자가 충분히 협의하고, 필요하다면 감액등기를 특약으로 계약서에 명시해 두는 것이 중요합니다. 또한 특약 내용에 따라 세입자가 전세보증금으로 상환해야 할 대출금과 감액등기 후 채권최고액을 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.

 

6. 안전한 전세계약, 전문가의 도움 받기

 

융자가 남아있는 집에 전세로 들어가야 한다면 등기부등본 확인은 기본이며, 근저당권의 선순위 여부와 채권최고액을 반드시 체크해야 합니다.

감액등기 특약이나 대출 상환 계획은 계약서에 명시하고, 필요하다면 법률 전문가나 공인중개사의 도움을 받아 꼼꼼히 진행하는 것이
세입자의 소중한 보증금을 지키는 최선의 방법입니다.

 

 

삼보 부동산중개법인 대표 김태건