1. 집주인이 바뀐 경우에는? 계약서 다시 작성 필요 없어 A는 3억 원의 전세금을 주고 B 소유의 아파트에 살고 있었습니다. 그러던 어느 날, B가 C에게 아파트를 팔았다는 이야기를 들었습니다. 집주인이 바뀌어 버린 것이죠. 이때 A는 C와 다시 임대차계약서를 작성할까요? 정답은 No입니다. 세입자가 기존 집주인과 임대차계약을 체결하고 주민등록까지 마친 상태라면, 새로운 소유자가 해당 주택을 매수하더라도 별도로 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새로운 소유자는 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 세입자는 기존 임대차계약에 따른 권리(보증금, 계약기간 등)를 새로운 집주인에게 그대로 주장할 수 있습니다. 오히려 계약서를 새로 작성할 경우 기존 계약서에 받은 확정일자의 효력이 상실될 수 있으며, 그 사이 근저당권 등이 설정되면 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 생깁니다. 따라서 세입자가 대항력을 갖춘 상태에서 집주인이 바뀌는 경우, 계약서를 새로 쓰는 것은 피해야 합니다. 2. 보증금 증액 갱신 시, 계약서 작성 및 확정일자 필수 임대차계약을 갱신할 때 조건이 동일하다면 계약서를 새로 작성
지난번에는 주택임대사업자로 등록할 경우 어떠한 혜택이 있는지 알아보았습니다. 이번에는 이미 주택임대사업자로 등록한 뒤 주택을 팔았을 때 양도소득세를 납부해야 하는지에 대해 살펴보겠습니다. 먼저 어떤 주택을 양도할지를 결정해야 합니다. 왜냐하면 주택의 종류에 따라 양도소득세의 납부 여부가 달라지기 때문입니다. 주택임대사업자가 보유한 주택은 본인이 거주하는 주택과 임대사업용 주택으로 구분되므로, 이 두 가지로 나누어 살펴보겠습니다. 1. 거주용 주택을 양도할 경우 통상적으로 주택을 여러 채 보유하고 있을 경우 양도소득세를 내야 합니다. 그러나 주택임대사업자가 등록한 임대사업용 주택은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함하지 않습니다. 즉, 주택임대사업자가 실제로 거주 중인 주택은 1세대 1주택으로 간주되어 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 이때 임대사업용 주택이 몇 채 있든 상관이 없습니다. 예를 들어, 본인이 거주하고 있는 주택의 시세가 크게 올라 양도소득세를 많이 내야 할 상황이라면,임대사업자로 등록하고 거주용이 아닌 주택들만 임대사업용으로 등록하면,거주주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
1. 상속·증여 등기 여부로 당해세 감지 개인사업자인 집주인이 근로자에게 체납한 급여는 세입자의 보증금보다 우선 변제된다. 따라서 세입자는 계약 전 집주인의 직업 정보를 반드시 확인해야 한다는 사실은 이미 잘 알려져 있다. 그런데 체불 급여 외에도, 등기되지 않은 선순위 권리가 또 있다. 바로 그 집에 부과된 ‘조세’다. 이 중 특정 세금은 법적으로 우선순위를 갖는다. 이를 "당해세"라 하며, 대표적으로 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 있다. 국세기본법과 지방세기본법은 당해세가 담보물권, 전세권, 임차권보다 절대적으로 우선한다고 규정하고 있다. 예컨대 전세 보증금 2억원, 선순위 근저당 3억원, 주택 시세 5억원이라면 통상적으로는 보증금 회수가 가능하다고 판단한다. 하지만 집주인이 해당 부동산을 상속받았거나 증여받은 경우라면, 상속세·증여세가 먼저 변제되므로 세입자의 보증금은 위협받을 수 있다. 등기부등본의 갑구 ‘등기원인’ 항목을 보면 ‘매매’, ‘상속’, ‘증여’ 등 소유권 이전 사유가 기재된다. 이 중 ‘상속’ 또는 ‘증여’로 표시된 경우, 당해세가 존재할 가능성이 높아지고, 세입자는 상속세 또는 증여세 체납 여
2025년 기준 세제 혜택 총정리 1. 등록, 지금도 유리한가요? 모든 임대사업자에게 ‘등록=유리’한 건 아닙니다. 특히, 단기 투자자에게는 불리할 수 있습니다. - 장기보유(5년 이상)를 계획하고 있다면 등록을 고려할 만합니다. - 반면, 단기보유(3년 이내)라면 오히려 등록으로 손해를 볼 수 있습니다. → 임대 의무기간을 채우지 못하면 감면받았던 세금을 전액 추징당할 수 있기 때문입니다. 2. 2025년 현재 받을 수 있는 혜택은? 임대사업자 등록제도는 2020년 이후 지속적으로 축소 및 폐지되었습니다. 하지만 다음과 같은 잔존 혜택은 여전히 유효합니다. ① 재산세 감면 등록 임대주택이면서 면적 조건과 임대기간 요건을 충족할 경우, 재산세 감면이 가능합니다. ※ 감면 대상은 2020.7.11 이전에 등록된 주택 중 일부에 한함. 이후 등록자는 감면 대상 아님. ② 양도소득세 비과세 요건 보완 ‘등록임대주택’은 1세대 1주택 비과세 요건을 완화하는 데 도움이 됩니다. - 본인 거주주택 외 등록임대주택을 주택 수 산정에서 제외하여 1세대 1주택 비과세 적용 가능. - 단, 등록일, 보유기간, 임대기간 요건을 모두 충족해야 하며, 법 개정으로 요건은 더욱 까다
1. 숨은 선순위 권리, 조세·근로관계채권 주의 세입자에게 가장 중요한 관심사는 바로 보증금의 안전한 회수 가능성이다. 주택이 경매로 넘어가더라도 세입자가 보증금을 회수할 수 있는 순위 내에 있다면 안전한 것이며, 그렇지 않다면 위험한 것이다. 하지만 등기부등본에 나타나지 않는 선순위 권리도 존재한다는 점이 문제다. 대표적으로 조세채권과 근로관계채권이 이에 해당한다. 조세채권은 국가의 조세 징수권 확보를 위한 것이며, 근로관계채권은 근로자의 최소한의 생계를 보장하기 위한 것이다. 이들 채권은 법적으로 선순위가 인정되므로 세입자의 입장에서는 눈에 보이지 않는 위험에 노출되는 셈이다. 조세채권의 경우, 세입자는 해당 세금이 ‘당해세’인지 여부를 구분해야 한다. ‘당해세’는 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등으로, 세입자가 대항력을 갖추기 전이든 후든 상관없이 우선 순위를 가진다. 그 외 세금은 법정기일이 세입자의 대항력 확보 시점보다 빠를 경우에만 선순위가 인정된다. 법정기일이 중요한 세금들(당해세 외 국세·지방세 등)의 경우, 세입자가 이를 분석하기는 매우 어렵다. 세목마다 법정기일이 다르고, 문제가 되는 세금이 무엇인지 일반인은 파악하기 어렵기 때문이
A씨는 전세집을 찾던 중 마음에 드는 집을 발견하였고, 등기부등본을 확인한 결과 '임차권등기'가 되어 있는 것을 발견하였습니다. 참고 : 임차권등기명령제도는 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택을 점유하고 있지 않더라도, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 이를 통해 임차인은 주거지를 떠난 후에도 권리를 보장받을 수 있습니다. A씨는 이를 인터넷을 통해 확인한 뒤, 계약서에 ‘입주시 임차권등기 말소’ 조항을 특약으로 추가하였습니다. 하지만 잔금을 지급하고 입주한 이후 다시 등기부등본을 확인하니 임차권등기가 그대로 남아 있었습니다. 임대인은 곧 말소될 것이라 설명하였고, A씨는 이를 믿고 거주를 계속하였습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 해당 주택이 경매에 넘어간다는 통지를 받았습니다. 경매 과정에서 A씨는 선순위 근저당권자 및 임차권등기된 전 임차인보다 후순위에 배당받게 되어, 보증금 중 일부만 회수하는 결과를 맞이하였습니다. 임차권등기는 임대인이 이전 임차인에게 보증금을 반환하지 못했음을 의미하며, 해당 주택의 소유자가 재정적으로 어려운 상태일 가능성을 내포합니다. 이로 인해 해당 주택은 ‘깡통전세’ 위험이 높
재개발·재건축으로 신축되는 아파트를 임대차하려는 경우, 집주인과 세입자 모두 주의해야 할 점들이 많습니다. 세입자의 입장에서는 권리관계를 분석하기가 결코 쉽지 않습니다. 등기된 아파트의 경우에는 선순위 담보물권이 있는지, 압류·가압류·가처분이 내려진 게 있는지를 등기부등본을 통해 확인할 수 있지만, 신축 아파트는 대부분 미등기 상태이므로 등기부등본만으로는 권리분석이 어렵습니다. 전문가로부터 일반적으로 받을 수 있는 조언 외에도 다음의 사항을 추가로 고려하시는 것이 좋습니다. 1. 조합원 분양분 여부 및 종전 부동산 권리관계 확인 임대하려는 아파트가 조합원 분양분인 경우에는, 종전 부동산(즉, 해당 조합원이 소유하고 있던 토지 및 건물)의 등기부등본을 열람하여 권리관계를 반드시 점검하셔야 합니다. 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제87조 제1항에 따라, 종전 부동산에 설정된 전세권, 저당권, 임차권, 가압류 등 권리가 신축 아파트로 법적으로 승계되기 때문입니다. 이러한 권리들이 존재할 경우, 세입자의 임차보증금보다 우선순위를 가지게 되어 보증금 회수에 심각한 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 계약 전 이러한 권리의 존재 여부를 철저히 확인하시고, 해당 권리들이
집을 거래할 때 가계약금을 주고받는 경우가 있습니다. 예를 들어, 집을 5억 원에 매매하기로 하되, 매매계약은 며칠 후 체결하기로 하고 1,000만 원을 미리 지급하는 경우가 이에 해당합니다. 이 1,000만 원을 가계약금이라고 부릅니다. 가계약금을 주고받는 것이 정석은 아닙니다. 계약을 체결하고 그 계약에서 정한 대금 지급 일정에 맞춰 지급하는 것이 일반적입니다. 그러나 여러 이유로 가계약금을 주고받기도 합니다. 대표적으로 상대방이 계약 체결 전에 변심할 가능성을 줄이고자 가계약금을 주고받는 경우가 많습니다. 문제는 가계약금의 성격에 대해 거래 당사자들이 서로 다르게 이해하는 경우가 많다는 점입니다. 예를 들어 집주인이 계약을 해약하면 가계약금의 두 배를 돌려줘야 한다고 생각하는 경우, 받은 금액만 돌려주면 된다고 생각하는 경우, 가계약금을 받은 후 계약 체결 시 집값을 더 부르는 경우 등 서로 다른 이해로 인해 분쟁이 발생할 가능성이 큽니다. 따라서 가계약금에는 따로 확립된 법리가 없으므로, 가계약금을 주고받을 때 그 취지와 성격을 명확히 합의해야 합니다. (1) 계약금의 일부로 합의 가장 일반적인 방법은 가계약금을 계약금의 일부로 합의하는 것입니다. 예
한국수력원자력 고리원자력본부는 지난 27일 부산시 기장군 일광읍에서 2024년도 제6차 고리원전소통위원회를 개최했습니다. 이번 회의에서는 신임 사외위원에게 위촉장을 수여하고 발전소 운영현황, 지역협력 활동, 계속운전 및 건식저장시설 등 주요 현안에 대한 설명이 이뤄졌습니다. 이어서 소통위원들은 자유토론을 통해 지역사회와의 상생협력과 화합 방안에 대한 의견을 나누며 상호 이해를 넓히는 시간을 가졌습니다. 이상욱 고리원자력본부장은 "이번에 위원장으로 새롭게 부임해 위원님들을 만나게 되어 매우 반갑습니다. 앞으로 소통위원님들과 함께 지역사회의 다양한 목소리를 경청하고 고리본부 현안과제 해결과 지역과의 상생 발전을 위해 노력하겠습니다"고 말했습니다. 고리원전소통위원회는 지역주민과의 상시소통을 위해 군의원, 공무원, 언론인 및 지역발전 전문가 등으로 구성된 회의체로 연 6회 개최되고 있습니다.
부산시는 부산관광기업지원센터가 한국관광공사 주관 2024년 지역관광기업지원센터 성과평가에서 우수 등급을 받아 5년 연속 우수 성적을 달성했다고 30일 밝혔습니다. 이번 성과로 내년 10억 원의 국비를 확보하게 돼 부산 관광산업의 발전 가능성을 다시 한번 입증했습니다. 부산관광기업지원센터는 2019년 문화체육관광부 공모를 통해 전국 최초로 개소됐습니다. 영도구에 위치한 센터는 지역 관광기업의 글로벌 경쟁력 강화를 목표로 다양한 사업을 추진해왔습니다. 특히 국내외 홍보와 판로 개척을 지원하며 관광기업의 시장 확장을 실질적으로 도왔습니다. 올해 센터는 코로나 이전 수준으로 회복된 관광 수요에 발맞춰 세계관광기구(UN Tourism)와 공동 기업 투자 설명회를 개최했습니다. 또한 글로벌 여행 플랫폼과 연계해 관광기업 홍보 및 판로 개척을 지원했습니다. ‘부산슈퍼 팝업스토어’와 같은 브랜딩 확대 사업도 성공적으로 운영됐습니다. 지난 5년간 센터는 260개 이상의 관광 스타트업을 발굴해 지원했으며, 20개 스타기업을 선정해 글로벌 진출의 발판을 마련했습니다. 이 과정에서 3221명의 관광 일자리를 창출했고, 누적 총매출액 5280억 원을 기록했습니다. 기업 수상 778
부산대학교와 부산광역시 글로벌 도시재단이 글로벌 허브도시 부산 조성을 위한 업무협약을 체결했습니다. 지난 26일 부산대학교 대학본부 5층 제1회의실에서 열린 협약식에는 최재원 부산대 총장과 전용우 부산광역시 글로벌 도시재단 대표이사가 참석했습니다. 이번 협약을 통해 양 기관은 글로벌 역량 강화를 목표로 상호 협력체계를 구축하기로 했습니다. 양 기관은 글로벌 허브도시 부산 조성을 위해 인적자원 육성, 해외 유학생 유치 및 지원, 국제협력 사업 추진 등 다양한 분야에서 공동으로 노력하기로 했습니다. 특히 부산형 글로벌 교육 플랫폼 구축과 부산 브랜딩 강화를 통해 국제화에 박차를 가할 계획입니다. 부산대 현재 82개국에서 온 약 2000명의 외국인 유학생들이 학업에 매진하고 있습니다. 또한 정부초청 외국인 장학생(GKS) 160명을 보유해 전국 대학 중 두 번째로 많은 규모를 자랑합니다. 오는 2025년 3월에는 글로벌자유전공학부를 신설해 전공 및 실무능력을 갖춘 지역정주형 글로벌 인재를 육성할 방침입니다. 부산광역시 글로벌 도시재단은 부산의 대표 공공외교·미디어 전문기관으로서 세계 주요 도시들과의 민간교류 및 정착 지원 사업을 추진하고 있습니다. 아울러 ‘영어하
인더뉴스(주)/ 인터넷신문 등록번호: 서울 아 05384/ 등록일: 2018년 09월 08일/ 제호: 블록핀(BLOCKFIN)/ 발행인 문정태 ·편집인: 제해영, 주소: 서울시 종로구 새문안로92, 광화문오피시아빌딩 1803호
발행일자: 2018년 09월 26일/ 전화번호: 02) 6406-2552/ 청소년보호 책임자: 제해영
Copyright © 2018~2024 블록핀(BLOCKFIN) All rights reserved. / 블록핀의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받으므로 무단 전재·복사·배포 등을 금합니다.
(단, 기사내용을 일부 발췌한 뒤 출처표기를 해서 ‘링크’를 걸어 두는 것은 허용합니다.)
UPDATE: 2026년 03월 04일 11시 41분
