1. 숨은 선순위 권리, 조세·근로관계채권 주의

세입자에게 가장 중요한 관심사는 바로 보증금의 안전한 회수 가능성이다. 주택이 경매로 넘어가더라도 세입자가 보증금을 회수할 수 있는 순위 내에 있다면 안전한 것이며, 그렇지 않다면 위험한 것이다.

하지만 등기부등본에 나타나지 않는 선순위 권리도 존재한다는 점이 문제다. 대표적으로 조세채권과 근로관계채권이 이에 해당한다. 조세채권은 국가의 조세 징수권 확보를 위한 것이며, 근로관계채권은 근로자의 최소한의 생계를 보장하기 위한 것이다.

이들 채권은 법적으로 선순위가 인정되므로 세입자의 입장에서는 눈에 보이지 않는 위험에 노출되는 셈이다.

조세채권의 경우, 세입자는 해당 세금이 ‘당해세’인지 여부를 구분해야 한다. ‘당해세’는 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등으로, 세입자가 대항력을 갖추기 전이든 후든 상관없이 우선 순위를 가진다. 그 외 세금은 법정기일이 세입자의 대항력 확보 시점보다 빠를 경우에만 선순위가 인정된다.

법정기일이 중요한 세금들(당해세 외 국세·지방세 등)의 경우, 세입자가 이를 분석하기는 매우 어렵다. 세목마다 법정기일이 다르고, 문제가 되는 세금이 무엇인지 일반인은 파악하기 어렵기 때문이다.

따라서 잔금일에 집주인으로부터 국세 및 지방세 완납증명서를 받아두는 것이 바람직하지만, 실제 거래에서 이를 요구하기는 쉽지 않다. 협조를 구하다 거래가 무산될 우려도 있다.

근로관계채권도 세입자 보증금보다 선순위가 될 수 있다. 이는 집주인이 사업자일 경우 문제된다. 집주인이 사업체에서 근로자에게 임금이나 퇴직금을 체납하면, 근로자의 최종 3개월분 임금과 최종 3년분 퇴직금은 세입자 보증금보다 우선 변제된다.

더 나아가, 세입자가 대항력을 갖추기 전뿐만 아니라 후에 집주인이 사업을 시작하더라도 근로관계채권은 여전히 선순위로 인정된다. 이는 근로자 보호가 세입자 보호보다 우선이라는 입법 취지에 따른 것이다. 따라서 세입자는 계약 전 집주인의 직업 및 사업 여부를 확인해두는 것이 리스크를 줄이는 데 도움이 된다.

2. 등기원인으로 상속·증여 여부 판단 가능

상속세와 증여세는 특히 주의가 필요하다. 그러나 등기부등본에서 등기원인을 보면 이 위험을 어느 정도 가늠할 수 있다. 등기원인에 ‘상속’ 또는 ‘증여’가 기재되어 있다면 상속세나 증여세가 부과될 가능성이 있으므로, 세입자는 집주인의 세금 납부 여부를 확인해볼 필요가 있다.

반면, 등기원인이 ‘매매’인 경우에는 보통 당해세와 관련된 위험은 적다. 다만 실질적으로는 증여임에도 불구하고 형식상 매매로 처리된 경우 증여세가 부과될 수 있는데, 이 경우는 당해세가 아니므로 등기부등본만으로는 완벽하게 판단하기 어렵다.

결국, 세입자는 등기부등본의 겉모습만 믿지 말고, 계약 전 집주인의 상황을 가능한 범위 내에서 꼼꼼히 파악해야 한다. 조금 더 번거롭더라도 철저한 사전 확인이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법임을 기억해야 한다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건