최근 몇 년 사이 임대사업자 제도와 관련한 세법이 크게 개편되면서, 과거와 같은 양도소득세 감면 혜택을 적용받기 어려워졌습니다. 특히 ‘준공공임대주택’ 제도는 2021년 이후 신규 등록이 불가능해졌고, 2022년을 끝으로 100% 양도세 감면 제도도 사실상 일몰되었습니다.
따라서, 현재는 장기보유특별공제를 중심으로 절세 전략을 마련해야 합니다. 이번 칼럼에서는 2025년 기준으로 주택임대사업자가 활용할 수 있는 절세 방안을 살펴보겠습니다.
1. 과거 등록자에 한정된 양도세 100% 감면 혜택
‘준공공임대주택’으로 등록하고 10년 이상 임대한 경우, 양도차익에 대해 양도소득세를 100% 감면받을 수 있었던 제도는 조세특례제한법 제97조의5에 근거하였습니다. 그러나 이 조항은 2022년 말로 일몰되어 현재는 신규 적용이 불가능합니다.
즉, 해당 감면 혜택은 2017년 12월 31일까지 취득하고, 등록 요건을 충족한 기존 임대사업자에게만 적용됩니다. 현재 이 요건을 새로 충족하는 것은 불가능하며, 제도 자체도 사라졌기 때문에 과거 등록자라도 감면 여부는 전문가 검토가 필요합니다.
2. 현실적인 절세 전략은 장기보유특별공제 활용
현행 세법상 임대사업자가 활용할 수 있는 대표적인 절세 수단은 장기보유특별공제입니다. 해당 공제는 보유 기간과 거주 기간을 기준으로 양도차익의 최대 40%까지 공제해주는 제도입니다. 다만, 다주택자 또는 비사업용 토지 보유자는 공제율이 축소되므로 주의가 필요합니다.
임대사업자라 하더라도 보유 기간 15년 이상일 경우 일반 공제 기준으로 최대 30%까지 적용 가능하며, 임대 기간 8년 이상 유지하고 요건을 갖춘 경우에는 50~70%의 특례 공제율도 검토 가능합니다. 하지만 이는 대부분 과거 등록자에 한정되므로, 현재 등록자는 일반 공제를 기준으로 절세 계획을 세워야 합니다.
양도소득세 공제 및 감면 혜택은 반드시 ‘신청’해야 하며, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고를 완료해야 가산세를 피할 수 있습니다.
요약하자면, 2025년 현재 주택임대사업자가 양도소득세를 절세하는 가장 현실적인 방법은 장기보유특별공제를 충실히 활용하는 것입니다. 100% 감면 제도는 사실상 종료되었기 때문에, 기존 등록자의 예외적 경우를 제외하고는 활용이 어렵습니다.
임대사업자로 등록하기 전 또는 양도 전에는 반드시 세무 전문가와 상담을 통해 개인에게 가장 유리한 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다.
-- 관련 조문 --
조세특례제한법 제97조의3 [준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례]
① 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 소득세법 제95조 제1항에 따른 장기보유특별공제액을 계산할 때, 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 준공공임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
조세특례제한법 제97조의5 [준공공임대주택등에 대한 양도소득세 세액감면]
① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택등을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 전부를 감면한다. 1. 2017년 12월 31일까지 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 취득할 것 2. 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택등으로 등록할 것 3. 10년 이상 계속하여 임대할 것 4. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
② 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
소득세법 제104조 [장기보유특별공제]
① 거주자가 양도일 현재 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 3년 이상 보유한 경우에는 양도소득금액에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 보유기간에 해당하는 공제율을 곱하여 산정한 금액(장기보유특별공제액)을 공제한다.
② 1세대 1주택 및 거주 요건을 충족한 경우 보유 및 거주기간에 따라 최대 40%까지 공제율을 적용할 수 있다.
민간임대주택에 관한 특별법 제2조 [정의]
제5호 "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. (※ 현재는 신규 등록 중단, 기존 등록자만 해당)
주택법 제2조 제6호 [국민주택규모의 정의]
“국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 읍·면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말한다.
삼보 부동산중개법인 대표 김태건
