아파트 전세나 월세 계약을 체결할 때 세입자가 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 그 집에 선순위 권리가 존재하는지 여부입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 해당 부동산이 경매로 넘어가면, 세입자가 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있을지는 선순위 권리의 범위에 따라 달라집니다. 이 때문에 많은 세입자들이 계약 전 등기부등본을 확인합니다. 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원을 내면 누구나 열람할 수 있습니다. 공인중개사도 통상 이 과정을 도와주기 때문에, 세입자가 직접 확인하지 않는 경우도 많습니다. 대부분의 세입자는 등기부등본에서 다음과 같은 점만 살펴봅니다. 근저당권이 없으면 “이 집은 깨끗하다”고 판단하고, 근저당권이 있다면 그 금액(정확히는 채권최고액)을 집 시세에서 빼서 남는 금액이 본인의 전세보증금보다 크면 ‘안전’, 작으면 ‘위험’으로 판단합니다. 예를 들어 시세가 5억 원인 아파트에 선순위 근저당권이 3억 원 설정되어 있다면, 보증금이 2억 원 이하일 때는 안전하다고, 2억 원을 초과하면 위험하다고 보는 방식입니다. 이 계산법은 절반은 맞고, 절반은 틀립니다. 왜냐하면 선순위 권리가 반드시 등기된 것만 있는 것
A씨는 자신의 아파트를 법인 B에게 전세보증금 7억 원에 임대했습니다. 그 후 A씨는 이 아파트를 C씨에게 10억 원에 매도했습니다. C씨는 전세를 승계하는 조건으로 매매계약을 체결했기 때문에, 실제로 A씨가 수령한 금액은 3억 원뿐이었습니다. 겉으로 보면 아무런 문제가 없어 보입니다. 전세를 낀 매매에서는 매수인이 기존 세입자의 보증금을 떠안는 것이 일반적이고, 매매대금에서 전세금만큼 공제하는 것도 자연스럽게 여겨집니다. 실제로 주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다”고 규정하고 있습니다. 이 조항은 세입자가 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 경우, 집주인이 바뀌더라도 그 대항력을 유지하고, 전세보증금 반환의무도 새 집주인에게 승계된다는 취지입니다. 따라서 세입자가 개인이라면 이러한 거래 구조는 문제가 되지 않습니다. 하지만 세입자가 ‘법인’인 경우에는 이야기가 완전히 달라집니다. 주택임대차보호법은 근본적으로 개인 세입자를 보호하기 위한 법률입니다. 대항력을 인정받으려면 세입자가 전입신고를 해야 하는데, 전입신고는 ‘주민등록’을 옮기는 절차이므로 세입자가 개인임을 전제로 합니다. 법인은 주민등록을 가질 수 없기 때문에,
전세를 낀 주택을 매수하는 경우, 매수인이 세입자의 보증금을 누구에게 반환해야 하는지는 실무에서 자주 문제되는 쟁점입니다. 예를 들어보겠습니다. C씨가 B 소유의 아파트를 3억 원에 2년간 전세로 계약해 전입신고와 확정일자를 갖추고 대항력을 취득했습니다. 그로부터 1년 후, B는 해당 아파트를 A에게 매도했습니다. 이 경우 A는 소유권을 취득함과 동시에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 B의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 즉, 세입자인 C에 대한 임대인으로서의 권리와 의무도 함께 넘겨받게 됩니다. 그런데 만약 세입자 C가 채무를 지고 그 빚을 갚지 못했다면 문제가 복잡해집니다. A가 아파트를 매수하기 전에, 제3의 채권자가 C의 전세보증금 반환채권(3억 원)을 가압류하거나 추심명령을 받았다면, 이후 전세기간이 종료되더라도 A는 C에게 보증금을 직접 돌려줘서는 안 됩니다. 이는 대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결에서도 확인된 바 있습니다. 당시 판례는 “임차인의 보증금반환채권에 가압류가 이루어진 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계하면 가압류의 효력도 함께 이전된다”고 보았습니다. 따라서 A가 이를 모르고 C에게 보
전셋집을 구하던 A씨는 마음에 드는 집을 찾고 등기부등본을 열람했습니다. 그런데 해당 주택에는 ‘임차권등기’가 설정되어 있었습니다. 임차권등기명령제도는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 세입자가 주택을 비워도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 보장하는 제도입니다. 다시 말해, 세입자가 이미 확보한 권리를 잃지 않도록 하기 위한 법적 장치입니다. A씨는 인터넷을 통해 임차권등기에 대해 알아본 뒤, 계약서에 ‘입주시 임차권등기를 말소한다’는 특약을 넣었습니다. 이후 잔금을 지급하고 입주를 마쳤지만, 등기부에는 여전히 임차권등기가 남아 있었습니다. 임대인은 “곧 말소될 것”이라고 설명했으나, 실제로는 말소가 이루어지지 않았습니다. 그 후 A씨는 해당 주택이 경매로 넘어갔다는 통지를 받았습니다. 경매 절차에서 A씨는 선순위 근저당권자와 임차권등기 명의자보다 후순위로 밀려 보증금의 일부만 돌려받게 되었습니다. 이는 서울고등법원 2013년 12월 5일 선고(2013나2013960) 판례에서도 확인된 바 있습니다. 임차권등기가 되어 있다는 사실은 임대인이 이전 세입자에게 보증금을 반환하지 못했다는 점을 의미합니다. 따라서 근저당권이 설정된 집과 마찬가지로,
아파트 전세계약을 준비할 때 등기부등본을 열람해 보면 해당 주택에 금융기관 앞으로 저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다.보다 정확히는 **‘근저당권 설정등기’**로 표시됩니다. 많은 분들이 저당권과 근저당권을 혼동하지만, 두 개념에는 분명한 차이가 있습니다.부동산 거래나 임대차 계약을 체결할 예정이라면 두 용어를 정확히 구분하고 있어야 불이익을 피할 수 있습니다. 1. 저당권과 근저당권의 차이, 왜 중요한가? 먼저 저당권은 특정한 채무를 담보하기 위해 설정됩니다. 예를 들어 ‘2018년 5월 1일에 A가 B로부터 빌린 1억 원’을 담보하기 위해 A의 소유 아파트에 저당권이 설정되면, 그 채무가 모두 변제되면 저당권의 효력도 더는 존재하지 않게 됩니다. 설령 저당권 말소등기를 따로 하지 않았다 해도 저당권은 효력을 잃게 됩니다. 반면 근저당권은 현재뿐만 아니라 미래에 발생할 수 있는 불확정 채무까지 담보합니다. 예를 들어 은행과 집주인이 근저당권을 설정할 때 채권최고액을 2억 원으로 정했다면, 그 범위 내에서 집주인은 대출금을 상환하고 또다시 추가로 대출을 받을 수 있습니다. 이때 빚이 한때 모두 갚아졌더라도 채권최고액 범위 내에서는 다시 돈을 빌릴 수 있으
임대기간 만료일이 다가올 때 세입자와 집주인은 재계약 여부를 고민하게 됩니다. 이때 임대차계약서를 단순히 새로 쓰는 것은 권리 순위에 불리하게 작용할 수 있으므로, 법적으로 올바른 절차를 따르는 것이 중요합니다. 1. 임대보증금 증액 시 ‘변경계약서’가 필수 만약 보증금을 증액하여 재계약한다면 반드시 ‘변경계약서’를 작성해야 합니다. 기존 임대차계약서를 새로 작성할 경우, 최초 계약에서 받은 확정일자의 효력이 만료와 동시에 소멸하고 새 계약에 대해 새로 확정일자를 받아야 하기 때문입니다. 이 경우 선순위 권리가 뒤바뀔 위험이 있습니다. 예를 들어 세입자 A가 보증금 5억 원으로 전입신고와 확정일자를 받아 선순위 권리를 확보했는데, 임대기간 중 집주인 B가 근저당권을 설정했다면, 만료 시점에 새 계약서를 쓰면 증액된 6억 원 전부가 근저당권보다 후순위가 됩니다. 반면 ‘변경계약서’를 통해 보증금만 증액하고 기존 계약의 효력을 유지하면 최초 확정일자의 효력이 그대로 적용되어 증액 전 금액은 선순위로 보호됩니다. 이때 ‘변경계약서’에는 반드시 다음 내용을 포함해야 합니다. 기존 임대보증금과 증액 금액 임대기간 외에는 기존 계약 내용이 그대로 유지된다는 조
임대차계약이 종료되면 집주인이 세입자에게 임대차계약서를 반환하라고 요구하는 경우가 종종 있습니다. 이 같은 요구는 법적으로 정당한 것일까요? 임대차계약이 종료되면 집주인이 세입자에게 임대차계약서를 반환하라고 요구하는 경우가 종종 있습니다. 이 같은 요구는 법적으로 정당한 것일까요? 임대인이 계약서 반환을 요구하는 가장 큰 이유는 보증금을 반환한 후에도 세입자가 계약서를 보유하고 있을 경우 이를 근거로 다시 반환을 요구하거나, 제3자에게 임대차보증금반환채권을 양도하여 다시 보증금 지급을 요구받는 상황을 우려하기 때문입니다. 하지만 임대차계약서는 세입자의 소유물이며, 계약 종료 이후에도 임대인이 이를 반환받을 권리는 법적으로 인정되지 않습니다. 계약서가 집주인의 것이었던 것처럼 오해하거나, 계약이 끝났으니 당연히 돌려줘야 한다는 인식은 법적 근거가 없습니다. 세입자가 취할 수 있는 대응 방안세입자는 반드시 계약서를 돌려줄 의무는 없지만, 분쟁 예방을 원한다면 대안적인 방법을 고려할 수 있습니다. 예를 들어, 집주인의 요청이 부담스럽다면, 보증금을 전액 반환받았다는 사실과 임대차계약이 종료되었음을 확인하는 확인서를 자발적으로 작성해 제공하는 것이 효과적인 대처법이
2025년 현재, 주택임대사업자께서는 '민간임대주택에 관한 특별법' 제44조 제2항 및 제3항에 따라 의무임대기간 중 연 5% 이내에서만 임대료를 인상할 수 있습니다. 법령에서 정한 5% 인상 한도는 어디까지나 '최대치'일 뿐이며, 실제 인상 여부는 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 결정됩니다. 주택 임대차 계약에서 임대기간 중 임대료 증액 조건이 명시된 경우가 있습니다. 이에 임대료 증액 관련 사항을 법령과 판례를 중심으로 정리해 보겠습니다. 1. 임대료 증액 한도 2025년 현재, 주택임대사업자는 '민간임대주택에 관한 특별법' 제44조 제2항 및 제3항에 따라 의무임대기간 중 연 5% 이내에서만 임대료를 증액할 수 있습니다. 최초 임대개시일로부터 1년 이내에는 증액이 불가하며, 증액 후 1년이 지나야 다시 인상이 가능합니다. 국토교통부는 2017년 7월 28일 유권해석을 통해, 기존 임차인과의 갱신계약 또는 신규 임차인과의 신규계약 모두에 위 조항이 동일하게 적용된다는 입장을 명확히 했습니다. 즉, 의무임대기간 동안에는 기존 계약을 갱신하거나 신규 계약을 체결하는 경우에도 연 5% 이내라는 증액 한도를 초과할 수 없습니다. 2. 증액분 계산방법 증액 계산
세입자 A는 전세 계약 만료 전에 이사를 가게 되었고, 집주인 B는 새로운 세입자를 구하는 과정에서 발생한 중개수수료를 A의 보증금에서 제하고 반환했습니다. A는 이러한 조치가 법적으로 정당한지 의문을 가졌습니다. 이 상황에서 가장 중요한 질문은, 세입자가 계약기간을 채우지 않고 나갈 경우, 새로운 세입자를 구하는 데 필요한 중개수수료를 부담할 법적 의무가 있는가? 입니다. 결론부터 말하자면, 현행 법령상 세입자가 중개수수료를 부담해야 한다는 규정은 없습니다. 즉, 특별한 약정이 없는 한 세입자에게 해당 의무는 발생하지 않습니다. 서울지방법원은 1998.7.1. 선고 97나55316 판결에서 다음과 같은 판시를 하였습니다: 집주인이 새로운 세입자와 임대차 계약을 체결하면서 지출한 중개료는, 구 세입자가 이를 부담하기로 하는 명시적 약정이 없는 이상, 구 세입자가 부담할 성질의 것이 아니다. 또한, 계약기간 중간에 이사를 나간 사정만으로도 구 세입자에게 중개수수료를 부담하게 할 수는 없다. 물론, 계약기간을 채우지 않고 퇴거하는 것은 세입자의 계약 위반에 해당할 수 있으며, 민법 또는 주택임대차보호법상 정당한 해제 사유가 아니면 집주인은 보증금 반환을 거절할
부동산 임대차 계약서에서 흔히 볼 수 있는 '원상 회복' 조항. 단순히 임차인이 집을 원래 상태로 되돌려주는 내용일 것 같지만, 그 이면에는 우리가 놓치기 쉬운 법적 함의가 숨어 있습니다. 임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다 는 조항은 다음과 같은 두 가지 의미를 내포하고 있습니다. 1. 표면적인 의미와 숨은 의미 첫째, 통상적인 사용으로 인한 마모나 손상이 아닌, 임차인이 임의로 개조한 부분에 대해서는 원상 복구 의무가 있다는 뜻입니다. 이 부분은 일반적으로 많은 분들이 알고 있는 내용입니다. 둘째, 많은 이들이 간과하고 있는 부분은, 해당 조항이 임차인의 필요비 및 유익비에 대한 청구권을 포기하겠다는 뜻까지 포함한다는 점입니다. 즉, 임차인이 집을 유지하거나 개선하기 위해 투입한 비용을 임대인에게 청구하지 않겠다고 계약상 합의한 것으로 해석될 수 있습니다. 필요비는 보존을 위한 비용, 유익비는 가치를 높이기 위한 비용으로, 원칙적으로는 집주인이 임차인에게 돌려줘야 하며, 돌려주지 않을 경우 임차인은 유치권까지 주장할 수 있습니다. 그러나 ‘원상 회복’ 조항이 있는 경우, 이러한 권리 자체를 계약 단계에서
전세·매매 등 부동산 거래가 활발해지는 시기에는 전세자금 대출과 관련하여 집주인이 꼭 알아두어야 할 사항이 있습니다. 최근에도 전세자금 대출과 관련한 기본 구조는 동일하므로 현행법상 큰 변화는 없습니다. 다만, 금융기관이 집주인에게 동의를 요청하는 경우 그 의미와 책임 관계를 정확히 이해해야 합니다. 전세자금 대출에 왜 집주인 동의가 필요한가요? 세입자가 전세금을 마련하기 위해 금융기관에서 대출을 받는 경우, 금융기관은 안전한 대출금 회수를 위해 "보증금 반환청구권"에 질권을 설정합니다. 질권은 민법 제329조에 따라 권리를 담보로 설정할 수 있습니다. 세입자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 금융기관은 질권을 통해 직접 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 특히 집주인의 동의가 있으면 이 질권에 "대항력"이 발생합니다. 즉, 금융기관은 집주인에게 "세입자 대신 나에게만 보증금을 돌려줘야 한다"고 주장할 수 있는 권리가 생깁니다. 이 때문에 금융기관은 질권설정 동의서에 집주인의 서명을 요구하는 것입니다. 동의 시 주의할 점과 이중 변제 위험 집주인이 동의하여 세입자가 전세자금 대출을 받았다면, 보통 금융기관과 질권설정 계약을 맺고 전세금은 금융기관에서
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