A씨는 자신의 아파트를 법인 B에게 전세보증금 7억 원에 임대했습니다. 그 후 A씨는 이 아파트를 C씨에게 10억 원에 매도했습니다. C씨는 전세를 승계하는 조건으로 매매계약을 체결했기 때문에, 실제로 A씨가 수령한 금액은 3억 원뿐이었습니다.

 

겉으로 보면 아무런 문제가 없어 보입니다.

 

전세를 낀 매매에서는 매수인이 기존 세입자의 보증금을 떠안는 것이 일반적이고, 매매대금에서 전세금만큼 공제하는 것도 자연스럽게 여겨집니다.

 

실제로 주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다”고 규정하고 있습니다. 이 조항은 세입자가 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 경우, 집주인이 바뀌더라도 그 대항력을 유지하고, 전세보증금 반환의무도 새 집주인에게 승계된다는 취지입니다.

 

따라서 세입자가 개인이라면 이러한 거래 구조는 문제가 되지 않습니다. 하지만 세입자가 ‘법인’인 경우에는 이야기가 완전히 달라집니다.

 

주택임대차보호법은 근본적으로 개인 세입자를 보호하기 위한 법률입니다. 대항력을 인정받으려면 세입자가 전입신고를 해야 하는데, 전입신고는 ‘주민등록’을 옮기는 절차이므로 세입자가 개인임을 전제로 합니다.

 

법인은 주민등록을 가질 수 없기 때문에, 법인 명의로는 대항력을 취득할 수 없습니다. 또한 법인의 직원이 전입신고를 하더라도, 그 직원의 주민등록을 법인의 전입신고로 간주하지 않습니다.

 

따라서 위 사례처럼 세입자가 법인인 경우, A와 C가 매매계약을 체결하면서 반드시 “B에 대한 전세보증금 반환채무는 C가 인수하고, A는 면책된다”는 내용의 특약을 명시하고 B의 동의를 받아야 합니다. 이러한 절차 없이 단순히 ‘전세를 끼고 매매’했다면, A는 여전히 B에 대한 보증금 반환채무를 부담하게 됩니다.

 

이는 실제로 존재한 사건으로, 대법원은 2003년 7월 25일 선고(2003다2918 판결)에서 다음과 같이 판단했습니다.

 

법인 세입자는 주택임대차보호법상 대항력을 가질 수 없기 때문에, 매도인이 임대차보증금 반환채무에서 면책되려면 임차인의 명시적 동의가 필요하며, 그렇지 않으면 매도인이 보증금을 다시 반환해야 한다고 판시했습니다.

 

결국, A씨는 집을 팔고 3억 원만 받은 상태에서, 법인 B가 파산하자 B의 파산관재인이 A씨에게 전세보증금 7억 원을 반환하라며 소송을 제기했고, 법원은 B의 손을 들어줬습니다. 즉, A씨는 이미 받은 3억 원 외에 7억 원을 추가로 지급해야 하는 상황이 된 것입니다.

 

이 판결은 단순히 매도·매수인 사이의 거래 문제를 넘어, 세입자의 ‘법인 여부’가 법적 책임의 귀속에 직접적인 영향을 미친다는 점을 보여줍니다. 따라서 전세를 낀 주택을 매도할 때에는, 세입자의 법적 지위와 대항력 요건을 정확히 검토하고, 이에 맞는 특약을 반드시 계약서에 반영해야 합니다.

 

또 한 가지 주의할 점은 외국인 세입자의 경우입니다.

 

외국인은 주민등록 대신 ‘외국인등록’ 또는 ‘체류지변경신고’를 하면 주민등록과 동일한 효력을 인정받습니다(출입국관리법 제88조의2 제2항). 따라서 외국인이 세입자인 경우, 위 등록이나 신고가 제대로 되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.

 

결국, 부동산을 전세 끼고 매도할 때에는 단순히 금액 계산만으로는 부족합니다. 세입자의 성격(개인·법인·외국인), 대항력 요건, 특약 유무에 따라 보증금 반환의무가 달라질 수 있으므로, 법률전문가의 자문을 받아 계약서를 꼼꼼히 검토하는 것이 최선의 예방책입니다.

 

삼보 부동산중개법인 대표 김태건