집을 거래할 때 가계약금을 주고받는 경우가 있습니다. 예를 들어, 집을 5억 원에 매매하기로 하되, 매매계약은 며칠 후 체결하기로 하고 1,000만 원을 미리 지급하는 경우가 이에 해당합니다. 이 1,000만 원을 가계약금이라고 부릅니다.

가계약금을 주고받는 것이 정석은 아닙니다. 계약을 체결하고 그 계약에서 정한 대금 지급 일정에 맞춰 지급하는 것이 일반적입니다. 그러나 여러 이유로 가계약금을 주고받기도 합니다. 대표적으로 상대방이 계약 체결 전에 변심할 가능성을 줄이고자 가계약금을 주고받는 경우가 많습니다.

문제는 가계약금의 성격에 대해 거래 당사자들이 서로 다르게 이해하는 경우가 많다는 점입니다. 예를 들어

집주인이 계약을 해약하면 가계약금의 두 배를 돌려줘야 한다고 생각하는 경우, 받은 금액만 돌려주면 된다고 생각하는 경우, 가계약금을 받은 후 계약 체결 시 집값을 더 부르는 경우 등 서로 다른 이해로 인해 분쟁이 발생할 가능성이 큽니다.

따라서 가계약금에는 따로 확립된 법리가 없으므로, 가계약금을 주고받을 때 그 취지와 성격을 명확히 합의해야 합니다. 

(1) 계약금의 일부로 합의

가장 일반적인 방법은 가계약금을 계약금의 일부로 합의하는 것입니다. 예를 들어, 거래 금액이 5억 원이고 계약금이 5,000만 원이라면, 가계약금 1,000만 원을 먼저 지급하고 나머지 4,000만 원은 계약 체결일에 지급하는 식입니다. 매도인이든 매수인이든 중도금을 주고받기 전까지는 계약을 임의로 해약할 수 있습니다. 이 경우 상대방에게 지급해야 하는 돈을 해약금이라고 하며, 별도 합의가 없으면 계약금을 해약금으로 봅니다.

(2) 위약금으로 합의

가계약금을 위약금으로 정하는 경우, 매도인이 계약을 파기하면 가계약금의 두 배를 지급하고, 매수인이 계약을 파기하면 가계약금을 포기하는 방식으로 합의할 수 있습니다.

(3) 예치금으로 합의

매도인이 계약을 파기하면 가계약금을 돌려주고, 매수인이 계약을 파기하면 가계약금을 돌려받는 방식으로 합의할 수도 있습니다. 이 경우 가계약금의 명칭은 예치금, 증거금 등 다양할 수 있지만, 명칭보다는 합의 내용이 중요합니다.

결론적으로 가계약금은 거래의 편의를 위해 사용되지만, 분쟁의 씨앗이 될 수도 있습니다. 따라서 가계약금의 성격에 대해 거래 당사자 간 명확히 합의하고, 그 내용을 문자메시지나 계약서에 명시하여 불필요한 분쟁을 방지하는 것이 중요합니다.

참고로 가계약금과 관련된 분쟁은 아파트뿐만 아니라 상가, 오피스텔 등 모든 유형의 부동산 거래에서 발생할 수 있습니다. 계약 체결 시 전문 법률가의 자문을 받는 것이 안전합니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건