임대차 제소전화해 조서는 판결과 동일한 효력을 가지지만, 문구가 불명확하거나 핵심 요소가 빠져 있을 경우 강제집행 단계에서 절차가 중단될 위험이 있습니다.

이에 인도 기한과 목적물 특정 등 필수 사항을 조서에 명확하게 기재해야 합니다. 실제 집행 단계에서 성공 여부는 조서 문구의 완성도에 달려 있기 때문입니다.

제소전화해 조서는 임대차 분쟁에서 판결과 같은 집행력을 갖는 ‘합의의 기록’이지만, 문구가 어떤 방식으로 작성되느냐에 따라 실제 강제집행이 가능한지가 달라집니다. 즉, 문언 하나가 집행의 성패를 좌우할 수 있는 셈입니다.

전문가들은 “누가, 무엇을, 언제, 어떤 방식으로 이행할 것인지가 하나의 문장으로 떨어져야 한다”고 설명합니다. 특히 부동산 인도를 다루는 조서에서는 인도 기한과 목적물 특정(별지 목록 등)이 누락될 경우 집행이 사실상 불가능해지기 때문에 더욱 엄격한 문구 작성이 필요합니다.

임대차 명도 분쟁 사례에서도 이러한 원칙이 잘 드러납니다. 가장 안전한 표현은
“피신청인은 20XX년 X월 X일까지 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.” 와 같은 문장입니다.

반면 “지체 없이 인도한다”, “원만히 협조한다”와 같은 추상적 표현은 실제 현장에서 집행관이 집행 내용을 특정하기 어려워 집행이 중단되는 경우가 많습니다.

보증금 문제도 마찬가지입니다. 금전 채무는 ‘액수·지급기한·지급방법’이 구체적으로 특정되어야 집행이 가능합니다. 예컨대 “임차인은 20XX년 X월 X일까지 보증금 잔액 ○○원을 지급한다.”와 같은 문장은 바로 압류·추심 등 채권집행 절차로 이어질 수 있지만, “정산한다”, “추후 지급한다” 같은 표현은 집행력을 인정받기 어렵습니다.

또한 명도 의무와 보증금 반환 문제가 함께 얽혀 있는 경우, 양자의 관계를 동시이행, 조건부 인도 등으로 조서에 명확히 설계해 두어야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 열쇠와 출입카드 등 관리 권한의 반환을 조서에 함께 규정하면 사후 다툼을 줄일 수 있고, 원상복구 범위도 ‘경미한 수선은 제외한다’는 식으로 구체화하면 집행 저항을 최소화할 수 있습니다.

대리 서명이 포함된 사건에서는 대리권 범위와 위임장의 내용이 조서와 정확히 일치하는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 그렇지 않으면 준재심(취소) 사유가 발생할 수 있어 조서의 효력이 흔들릴 수 있기 때문입니다.

대법원의 ‘2024 사법연감’ 자료를 보면 제소전화해 접수 건수는 2015년 1만1,740건에서 2023년 8,096건으로 감소했지만, 수도권 집중 현상은 오히려 강화됐습니다.

2023년 기준 서울중앙지법 접수 건수는 2,348건으로 전체의 약 29%를 차지했고, 서울 5개 법원 합계는 약 55%, 수도권 전체는 80%를 넘어섰습니다. 분쟁이 집중된 지역일수록 조서 문구의 완성도가 집행의 성패를 가른다는 점을 보여주는 대목입니다.

제소전화해 조서 작성 체크리스트는 다음과 같습니다.
① 목적물 특정(별지 목록 기재)
② 인도·퇴거 의무의 명확한 기재
③ 기한의 특정(연·월·일)
④ 금전 채무의 액수·기한·방법 명확화
⑤ 보증금 반환과 인도 의무의 상환 관계 구조
⑥ 대리권 확인(위임장·인감 여부)
⑦ 부속물·원상복구 범위 기재

이러한 필수 요소가 누락될 경우 제소전화해 조서는 ‘서류로만 존재하는 합의’에 그칠 위험이 크며, 실제 강제집행으로 이어지지 못할 가능성이 매우 높습니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건