아파트 전세나 월세 계약을 체결할 때 세입자가 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 그 집에 선순위 권리가 존재하는지 여부입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 해당 부동산이 경매로 넘어가면, 세입자가 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있을지는 선순위 권리의 범위에 따라 달라집니다. 이 때문에 많은 세입자들이 계약 전 등기부등본을 확인합니다. 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원을 내면 누구나 열람할 수 있습니다. 공인중개사도 통상 이 과정을 도와주기 때문에, 세입자가 직접 확인하지 않는 경우도 많습니다. 대부분의 세입자는 등기부등본에서 다음과 같은 점만 살펴봅니다. 근저당권이 없으면 “이 집은 깨끗하다”고 판단하고, 근저당권이 있다면 그 금액(정확히는 채권최고액)을 집 시세에서 빼서 남는 금액이 본인의 전세보증금보다 크면 ‘안전’, 작으면 ‘위험’으로 판단합니다. 예를 들어 시세가 5억 원인 아파트에 선순위 근저당권이 3억 원 설정되어 있다면, 보증금이 2억 원 이하일 때는 안전하다고, 2억 원을 초과하면 위험하다고 보는 방식입니다. 이 계산법은 절반은 맞고, 절반은 틀립니다. 왜냐하면 선순위 권리가 반드시 등기된 것만 있는 것
전셋집을 구하던 A씨는 마음에 드는 집을 찾고 등기부등본을 열람했습니다. 그런데 해당 주택에는 ‘임차권등기’가 설정되어 있었습니다. 임차권등기명령제도는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 세입자가 주택을 비워도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 보장하는 제도입니다. 다시 말해, 세입자가 이미 확보한 권리를 잃지 않도록 하기 위한 법적 장치입니다. A씨는 인터넷을 통해 임차권등기에 대해 알아본 뒤, 계약서에 ‘입주시 임차권등기를 말소한다’는 특약을 넣었습니다. 이후 잔금을 지급하고 입주를 마쳤지만, 등기부에는 여전히 임차권등기가 남아 있었습니다. 임대인은 “곧 말소될 것”이라고 설명했으나, 실제로는 말소가 이루어지지 않았습니다. 그 후 A씨는 해당 주택이 경매로 넘어갔다는 통지를 받았습니다. 경매 절차에서 A씨는 선순위 근저당권자와 임차권등기 명의자보다 후순위로 밀려 보증금의 일부만 돌려받게 되었습니다. 이는 서울고등법원 2013년 12월 5일 선고(2013나2013960) 판례에서도 확인된 바 있습니다. 임차권등기가 되어 있다는 사실은 임대인이 이전 세입자에게 보증금을 반환하지 못했다는 점을 의미합니다. 따라서 근저당권이 설정된 집과 마찬가지로,
아파트 전세계약을 준비할 때 등기부등본을 열람해 보면 해당 주택에 금융기관 앞으로 저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다.보다 정확히는 **‘근저당권 설정등기’**로 표시됩니다. 많은 분들이 저당권과 근저당권을 혼동하지만, 두 개념에는 분명한 차이가 있습니다.부동산 거래나 임대차 계약을 체결할 예정이라면 두 용어를 정확히 구분하고 있어야 불이익을 피할 수 있습니다. 1. 저당권과 근저당권의 차이, 왜 중요한가? 먼저 저당권은 특정한 채무를 담보하기 위해 설정됩니다. 예를 들어 ‘2018년 5월 1일에 A가 B로부터 빌린 1억 원’을 담보하기 위해 A의 소유 아파트에 저당권이 설정되면, 그 채무가 모두 변제되면 저당권의 효력도 더는 존재하지 않게 됩니다. 설령 저당권 말소등기를 따로 하지 않았다 해도 저당권은 효력을 잃게 됩니다. 반면 근저당권은 현재뿐만 아니라 미래에 발생할 수 있는 불확정 채무까지 담보합니다. 예를 들어 은행과 집주인이 근저당권을 설정할 때 채권최고액을 2억 원으로 정했다면, 그 범위 내에서 집주인은 대출금을 상환하고 또다시 추가로 대출을 받을 수 있습니다. 이때 빚이 한때 모두 갚아졌더라도 채권최고액 범위 내에서는 다시 돈을 빌릴 수 있으
임대기간 만료일이 다가올 때 세입자와 집주인은 재계약 여부를 고민하게 됩니다. 이때 임대차계약서를 단순히 새로 쓰는 것은 권리 순위에 불리하게 작용할 수 있으므로, 법적으로 올바른 절차를 따르는 것이 중요합니다. 1. 임대보증금 증액 시 ‘변경계약서’가 필수 만약 보증금을 증액하여 재계약한다면 반드시 ‘변경계약서’를 작성해야 합니다. 기존 임대차계약서를 새로 작성할 경우, 최초 계약에서 받은 확정일자의 효력이 만료와 동시에 소멸하고 새 계약에 대해 새로 확정일자를 받아야 하기 때문입니다. 이 경우 선순위 권리가 뒤바뀔 위험이 있습니다. 예를 들어 세입자 A가 보증금 5억 원으로 전입신고와 확정일자를 받아 선순위 권리를 확보했는데, 임대기간 중 집주인 B가 근저당권을 설정했다면, 만료 시점에 새 계약서를 쓰면 증액된 6억 원 전부가 근저당권보다 후순위가 됩니다. 반면 ‘변경계약서’를 통해 보증금만 증액하고 기존 계약의 효력을 유지하면 최초 확정일자의 효력이 그대로 적용되어 증액 전 금액은 선순위로 보호됩니다. 이때 ‘변경계약서’에는 반드시 다음 내용을 포함해야 합니다. 기존 임대보증금과 증액 금액 임대기간 외에는 기존 계약 내용이 그대로 유지된다는 조
보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? 세입자들에게는 언제나 가장 큰 관심사입니다. 마음에 드는 집을 찾아도 근저당권이 설정되어 있으면 불안할 수밖에 없습니다. 일반적으로 근저당권이 설정된 상태라면 세입자의 보증금은 근저당권보다 후순위로 밀려 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 그러나 모든 경우에 후순위로 밀리는 것은 아닙니다. 특정 요건을 충족하면 세입자가 근저당권보다 우선권을 가질 수도 있습니다. 예를 들어, A주택에 기존 세입자가 전입신고와 확정일자를 모두 갖추고 전세로 살고 있다고 가정합니다. 이후 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받아 근저당권을 설정했습니다. 이때 기존 세입자는 대항력과 우선변제권을 모두 확보했으므로, 그보다 늦게 설정된 근저당권보다 앞선 순위를 가집니다. 그 후 임대차 기간이 만료되어 집주인이 새 세입자를 모집하는 경우를 보겠습니다. 이때 새 세입자는 근저당권이 이미 설정되어 있는 사실을 확인하게 됩니다. 통상적으로는 “근저당권이 기존 전세보다 후순위지만, 내 전세보다는 우선 순위이므로 내가 아무리 전입신고와 확정일자를 갖춰도 근저당권보다 앞설 수 없다”고 생각해 전세 계약을 포기하게 됩니다. 그러나 ‘임차권 양수도’ 방식을 활용하
경매를 통해 부동산의 소유권을 취득하고 곧바로 임대를 놓는 경우가 적지 않습니다. 이때 세입자라면 반드시 임대인에게 계약체결 시점에 소유권이 있는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 집주인이 진정한 소유자인지 여부는 임대차계약의 기본이기 때문입니다. 다만 소유자가 아니더라도 임대인이 해당 부동산을 타인에게 적법하게 임대할 권한이 있다면 주택임대차보호법은 여전히 적용됩니다. 1. 경매 낙찰 시 소유권 취득 시점은 언제인가? 특히 경매절차에서 소유권을 취득하려면 낙찰대금을 전액 완납해야만 합니다. 대금을 모두 완납하면 매매계약과 달리 소유권이전등기 이전이라도 소유자로 간주됩니다. 따라서 낙찰대금을 완납한 사람과 맺는 임대차계약은 소유자와 체결하는 것과 동일하게 취급됩니다. 그러나 낙찰대금을 가장 높게 써낸 사람(최고가매수인)이라도 대금을 모두 납부하기 전까지는 소유권을 취득한 것이 아닙니다. 문제는 실무상 최고가매수인이 낙찰대금을 마련하기 위해 낙찰대금 납입 전에 미리 매물을 내놓는 사례가 있다는 점입니다. 만약 낙찰대금을 완납하지 않은 최고가매수인과 임대차계약을 맺으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 상당히 높아집니다. 2. 최고가매수인과의 계약, 왜 위험한가?
1. 집주인이 바뀐 경우에는? 계약서 다시 작성 필요 없어 A는 3억 원의 전세금을 주고 B 소유의 아파트에 살고 있었습니다. 그러던 어느 날, B가 C에게 아파트를 팔았다는 이야기를 들었습니다. 집주인이 바뀌어 버린 것이죠. 이때 A는 C와 다시 임대차계약서를 작성할까요? 정답은 No입니다. 세입자가 기존 집주인과 임대차계약을 체결하고 주민등록까지 마친 상태라면, 새로운 소유자가 해당 주택을 매수하더라도 별도로 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새로운 소유자는 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 세입자는 기존 임대차계약에 따른 권리(보증금, 계약기간 등)를 새로운 집주인에게 그대로 주장할 수 있습니다. 오히려 계약서를 새로 작성할 경우 기존 계약서에 받은 확정일자의 효력이 상실될 수 있으며, 그 사이 근저당권 등이 설정되면 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 생깁니다. 따라서 세입자가 대항력을 갖춘 상태에서 집주인이 바뀌는 경우, 계약서를 새로 쓰는 것은 피해야 합니다. 2. 보증금 증액 갱신 시, 계약서 작성 및 확정일자 필수 임대차계약을 갱신할 때 조건이 동일하다면 계약서를 새로 작성
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