부동산 거래 과정에서 세금을 줄이기 위해 실제 거래금액보다 낮게 계약서를 작성하는 ‘다운계약서’나, 반대로 높게 작성하는 ‘업계약서’가 여전히 일부에서 시도되고 있습니다. 그러나 이는 명백한 불법행위로, 법적으로 엄격히 금지되어 있습니다.

부동산 거래 당사자는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 실제 거래가격을 관할 시·군·구청에 신고해야 하며, 이 신고 금액을 기준으로 양도소득세·취득세 등이 부과됩니다.

다운계약서를 작성하는 이유는 대체로 매도인이 양도소득세를 줄이려 하거나, 매수인이 취득세를 줄이려는 목적에서 비롯됩니다. 반대로 업계약서는 추후 매도 시 양도차익을 줄이기 위한 수단으로 이용되기도 합니다. 하지만 이러한 행위는 모두 ‘허위신고’로 간주되어 처벌 대상이 됩니다.

현행법상 실제 거래가격을 허위로 신고한 경우, 해당 거래금액의 3% 이하 또는 3,000만원 이하 중 낮은 금액의 과태료가 부과됩니다.

또한 허위신고가 확인되면 탈루한 세금을 납부해야 하고, 과소신고세액의 최대 40%까지 ‘신고불성실가산세’가 부과될 수 있습니다. 여기에 더해 하루 0.025%씩의 ‘납부불성실가산세’가 추가로 계산되어 부담이 커집니다.

이처럼 다운계약서 작성은 단순한 관행이 아니라 명백한 탈세 행위로, 적발 시 상당한 세금 부담과 법적 제재를 받을 수 있습니다. “다들 그렇게 한다더라”, “문제없다더라”는 말에 속아서는 안 되며, “몰랐다”는 이유로 면책되지 않습니다.

특히 실거래가 신고 후 약 6개월이 지나 시세와의 차이가 현저할 경우, 관할 관청이 직권으로 조사할 수 있습니다. 이 경우 거래 당사자 모두 조사를 받을 수 있으며, 허위계약이 확인되면 과태료 및 세금추징이 동시에 이루어질 수 있습니다.

또한 부동산 거래 시 다운계약서 또는 업계약서를 작성하겠다는 약속이 있었다 하더라도, 이는 매매계약의 본질적인 내용이 아닙니다. 즉, 이를 지키지 않았다고 해서 매매계약 자체가 무효가 되거나 해제사유가 되지 않습니다.

이와 관련해 대법원은 2013다68324 판결에서 “다운계약서 작성 합의는 매매계약의 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과하므로, 이를 이행하지 않았다는 이유만으로 계약을 해제할 수 없다”고 판시했습니다.

당시 사건에서 매도인은 세금을 줄이기 위해 매수인에게 다운계약서를 써 달라고 요구했지만, 매수인이 이를 거부하자 계약을 해제하며 위약금을 요구했습니다. 그러나 법원은 “다운계약서 작성 합의는 세금 탈루 목적의 부수적 합의로, 이를 거부했다고 하여 소유권 이전을 거절할 수 없다”고 판단했습니다.

결국 매수인이 잔금을 지급하면 해당 부동산에 대한 소유권을 이전받을 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.

현재는 과거보다 거래 투명성이 강화되어 부동산 실거래 신고 시스템이 철저히 운영되고 있으며, 국세청과 지자체 간의 정보 연계로 허위 신고 적발률도 크게 높아졌습니다.

따라서 부동산 거래에 임할 때에는 반드시 실제 거래금액을 기준으로 계약서를 작성해야 하며, 세무 전문가 또는 공인중개사의 자문을 통해 적법한 절차를 따르는 것이 중요합니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건