부동산 거래를 준비하다 보면 등기부등본에 압류나 가압류가 설정된 매물을 발견하는 경우가 종종 있습니다. 이러한 경우 대부분 ‘위험한 물건’으로 인식해 거래를 포기하지만, 법적 구조와 절차를 제대로 이해하고 안전장치를 갖춘다면 거래가 불가능한 것은 아닙니다. 오히려 시세보다 저렴하게 거래할 수 있는 이점이 존재하기도 합니다.

 

다만, 가압류나 압류가 설정된 부동산을 매수하려면 세심한 검토와 법률전문가의 조력이 필수적입니다. 다음은 이러한 매물을 거래할 때 매수인이 반드시 유의해야 할 핵심 사항입니다.

 

첫째, 사해행위 여부 점검

 

가압류가 설정된 상태에서 매매가 이뤄질 경우, 채권자가 매매를 사해행위(債害行爲)로 주장하며 소송을 제기할 수 있습니다. 즉, 채무자가 재산을 빼돌리기 위해 매각했다는 의심을 받는 것입니다. 이 경우 매매계약이 취소되거나 무효로 판단될 수 있으므로, 거래 전 반드시 법률전문가를 통해 사해행위 해당 가능성을 점검해야 합니다.

 

둘째, 대금 지급 구조 재설계

 

일반적인 거래처럼 계약금–중도금–잔금으로 나누어 지급하는 방식은 위험합니다. 잔금 지급일까지 새로운 가압류나 압류가 추가될 가능성이 있기 때문입니다.

 

가장 안전한 방식은 대금을 일시불로 지급하고 즉시 소유권을 이전받는 구조입니다. 여의치 않다면 계약일부터 잔금일까지의 기간을 최소화해야 합니다.

 

또한 계약서에는 “잔금지급일까지 매도인이 모든 압류·가압류를 말소한다”는 조항을 반드시 명시하고, 이행되지 않을 시 계약을 해제할 수 있음을 명기해야 합니다.

 

셋째, 취하 절차를 현장에서 진행

 

현실적으로 매도인은 잔금을 받아야만 그 돈으로 가압류를 해제할 수 있는 경우가 많습니다. 따라서 실무에서는 채권자와 사전 협의를 통해 잔금지급일에 취하서를 직접 제출하도록 절차를 설계해야 합니다.

 

보통 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

▲ 채권자가 잔금일에 현장 배석

▲ 매도인이 잔금을 수령하자마자 채권자에게 합의금 지급

▲ 채권자가 즉시 법원에 취하서 제출

 

이때 취하서의 기재 내용이 정확해야 하며, 일부만 취하하는 경우나 문구가 불명확할 경우 법원이 각하할 수 있습니다. 한 번 각하되면 이미 돈을 받은 채권자의 재협조를 얻기 어렵기 때문에, 반드시 법무사·변호사 등 전문가의 검토 후 제출해야 합니다.

 

넷째, 에스크로(제3자 예치) 활용

 

대금을 분할 지급하는 구조라면, 계약금은 제3자인 에스크로 대리인에게 예치하는 것이 안전합니다. 만약 매도인이 약속대로 가압류를 해제하지 못할 경우 계약 해제가 가능하며, 이때 예치금을 안전하게 회수할 수 있습니다.

 

국내에서는 에스크로 제도가 아직 일반화되지 않았지만, 압류나 가압류 등 위험부담이 큰 거래에서는 반드시 활용을 고려해야 합니다. 매도인이 이를 거부한다면 거래 자체를 재검토해야 합니다.

 

다섯째, 등기 진행은 ‘당일 완료’가 원칙

 

잔금일에 등기부등본을 확인했더라도, 등기신청서를 법원에 제출하기 전까지 추가 가압류가 접수될 수 있습니다. 따라서 잔금 지급과 등기신청을 같은 날에 처리해야 하며, 등기업무도 매매계약부터 등기 완료까지 통합 관리할 수 있는 법무사 사무소에 일임하는 것이 바람직합니다.

 

‘나홀로 등기’는 위험이 큽니다. 등기신청서 작성에 오류가 있으면 등기가 각하되어 그 사이에 새로운 채권이 설정될 수 있기 때문입니다.

 

결국 가압류가 설정된 부동산을 매수할 때는 거래 구조·대금 흐름·채권자 취하 절차·등기 일정을 정교하게 설계해야 합니다. 이러한 절차를 법률전문가의 조언 아래 진행한다면, 가압류 매물도 안전하게 거래할 수 있으며 시세보다 유리한 조건으로 내 집을 마련할 수 있습니다.

 

삼보 부동산중개법인 대표 김태건