부동산 임대소득에 대한 종합소득세는 월세와 전세 중 어떤 방식으로 임대소득을 얻는지에 따라 달라질 수 있습니다. 현행 소득세법 기준으로 각각의 과세 방식과 요건을 정리해드립니다.
1. 월세 임대소득은 어떻게 과세될까?
월세로 임대료를 받는 경우, 이는 부동산임대소득으로 분류되어 매년 5월 종합소득세 신고 대상이 됩니다.단, 주택임대소득이 다음의 요건을 충족하는 경우에만 과세됩니다.
- 1세대가 2주택 이상을 소유하거나,
- 1세대 1주택이라 하더라도 해당 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하거나,
- 국외소재 주택인 경우그리고 해당 임대소득이 연간 2,000만 원을 초과하는 경우
이는 소득세법 제12조 제2항에 명시되어 있으며, 일정 요건 하의 주택임대소득은 비과세 대상입니다.
다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2. 전세 보증금도 세금 대상일까?
전세는 임차인에게 반환해야 하는 부채의 성격이 강해 직접적인 소득은 아닙니다. 그럼에도 세법은 형평성을 고려해 일정 요건을 충족하는 경우 전세 보증금에 대해 간주임대료를 계산하여 과세하고 있습니다.
① 주택이 아닌 건물(예: 상가, 오피스텔 등)의 경우는 보증금 x 1.6% = 연간 간주임대료로 산정되어 과세됩니다. 세무기장을 하는 사업자는 건설비 및 금융수익을 차감하여 절세할 수 있습니다.
② 주택의 경우 다음 조건을 모두 만족해야 간주임대료가 과세됩니다:
- 3주택 이상 보유
- 전체 보증금 합계가 3억 원 초과
- 주택의 기준시가가 3억 원 초과
- 전용면적이 60㎡ 초과
이때 간주임대료는 다음의 계산식에 따라 산정됩니다 (보증금 - 3억 원) x 1.6% x 60%
간주임대료 역시 종합소득세 신고 시 반영해야 하며, 세무기장을 하는 경우 금융수익 차감 등으로 절세가 가능합니다.
복잡한 세법 요건으로 인해 자신이 과세 대상인지 확인하기 어려운 경우, 반드시 세무 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.
삼보 부동산중개법인 대표 김태건
