임대차계약서에서 흔히 볼 수 있는 “임차인은 임대차계약 종료 시 부동산을 원상회복하여 임대인에게 반환한다”는 문구는 단순한 원상회복 의무를 넘어서는 중요한 법적 효과를 담고 있습니다.

 

이러한 조항이 포함된 경우, 임차인은 민법상 인정되는 ‘필요비’ 및 ‘유익비’ 상환청구권을 사실상 포기한다는 의미로 해석될 수 있습니다.

 

필요비란 임차인이 목적물을 보존하기 위해 지출한 비용을 말하며, 유익비란 목적물의 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 의미합니다. 원칙적으로 임차인은 임대인에게 이러한 비용을 청구할 수 있으며, 임대인이 정당하게 상환하지 않는다면 유치권 행사도 가능합니다.

 

그러나 계약서에 ‘원상회복 후 반환’ 조항이 명시되어 있고, 그 문구가 임차인의 비용청구권 포기 의사로 인정될 수 있는 정도로 구체적일 경우, 판례는 임차인이 필요비·유익비를 청구할 권리를 제한적으로 보아 왔습니다.

 

실제로 대법원은 1975년 4월 22일 선고 73다2010 판결, 1994년 9월 30일 선고 94다20389·20396 판결 등에서 해당 조항을 임차인의 비용상환청구권 포기 취지로 판단한 바 있습니다.

 

이러한 조항은 신규 입주 세입자에게는 기존 임차인이 유치권을 행사하지 못하도록 한다는 점에서 유리할 수 있지만, 기존 임차인의 입장에서는 자신이 지출한 비용을 돌려받지 못하는 결과로 이어져 매우 불리합니다.

 

특히 대부분의 거래 현장에서 임차인들은 이러한 문구의 의미를 정확히 이해하지 못한 상태에서 계약서를 작성하는 경우가 많습니다.

 

문제는 임차인의 법적 지위와 권리를 설명해야 할 공인중개사조차 이러한 조항의 의미를 충분히 설명하지 않는 경우가 적지 않다는 것입니다.

 

계약서에 이미 인쇄되어 있는 문구를 당연한 것으로 여기고 “원래 다 이렇게 한다”는 식으로 설명을 생략하는 관행이 존재합니다. 이는 공인중개사가 임차인이라는 고객에 대한 설명의무를 다하지 않은 것으로 볼 여지가 있습니다.

 

임대차계약의 당사자 대다수는 법률 비전문가입니다. 그렇기 때문에 계약의 주요 조항이 어떤 법적 효과를 발생시키는지 이해하지 못한 채 서명하는 경우가 많습니다. 이는 임차인에게 치명적인 불이익을 초래할 수 있으며, 억울한 상황을 만들 수 있습니다.

 

이러한 거래 현실을 개선하기 위해서는 법률 전문가 중심의 검토 과정이 도입되고, 공인중개사 또한 설명의무를 보다 엄격히 준수할 필요가 있습니다.

 

앞으로는 임대차계약서 작성 시 임차인의 비용상환청구권을 제한하는 조항에 대해 명확한 설명이 이루어져야 하며, 임차인 역시 해당 조항이 포함되어 있다면 계약 전에 반드시 의미를 확인하고 필요하다면 삭제 또는 수정 요구를 해야 합니다.

 

이는 계약의 공정성을 확보하고, 나아가 건전한 부동산 거래 문화를 만드는 데 반드시 필요한 과정입니다.

 

(판례 출처: 대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010, 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396)

 

삼보 부동산중개법인 대표 김태건