정부가 최근 발표한 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’의 후속 조치로, 제도별 세부 적용 방안을 담은 FAQ를 17일 공개했습니다. 이번 조치는 수도권과 일부 과열 지역의 집값 상승세를 선제적으로 차단하고, 대출 관리 강화를 통해 시장 안정 기조를 유지하기 위한 것입니다.

금융위원회는 이번 대책의 방향을 “실수요자 중심의 시장질서 확립”으로 규정했습니다. 그동안 일률적인 대출 규제와 거래 제한으로 인해 실수요자들이 내 집 마련에 어려움을 겪었던 부분을 개선하는 한편, 단기 차익을 노린 투기성 거래에는 보다 엄격한 기준을 적용한다는 방침입니다.

비주택 부문에 대한 규제는 상대적으로 완화했습니다. 주택시장 과열을 억제하되 오피스텔·상가 등 비주택 영역까지 위축되지 않도록 균형을 맞추는 취지입니다.

우선 토지거래허가구역 지정은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 주택 유형에만 적용됩니다. 반면 오피스텔과 상가, 업무용 건물은 허가구역 대상에서 제외됐습니다. 다만 기존 허가구역은 지정 사유에 따라 기존 규제가 유지됩니다.

대출 규제 조정도 핵심 내용 중 하나입니다. 비규제지역이 새롭게 규제지역으로 편입될 경우, 일반 차주의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아집니다. 서민·실수요자는 60%, 생애최초 주택구입자는 70% 수준을 유지해 내 집 마련 기회를 보장했습니다.

총부채상환비율(DTI)은 60%, 총부채원리금상환비율(DSR)은 은행권 40%, 제2금융권 50%로 현행 기준을 유지합니다. 금융위는 “고위험 대출을 억제하면서도 무주택 실수요자에 대한 금융 지원은 유지한다”는 점을 강조했습니다.

재건축 조합원 지위 양도 제한도 강화됩니다. 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후부터 이전고시 전까지 조합원 지위를 양도할 수 없습니다. 단, 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자나 질병·이직 등 불가피한 사유가 있는 경우, 상속이나 공익사업으로 인한 양도는 예외로 인정됩니다.

전세대출 회수 규정 역시 명확히 했습니다. 투기과열지구 및 조정대상지역에서 3억원을 초과하는 아파트(분양권 포함)를 신규 취득하면 전세대출은 원칙적으로 회수됩니다. 완공된 아파트는 소유권 이전등기 시점에, 분양권·입주권은 준공 후 잔금대출 실행 시점에 회수가 이뤄집니다.

다만 실제 거주 중인 세입자는 임대차 계약 종료 시점까지 유예할 수 있으며, 직장이전이나 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요 목적이 명확히 입증되는 경우 예외적으로 회수 유보가 가능합니다.

금융위 관계자는 “이번 대책은 단순히 대출한도를 줄이는 규제가 아니라, 실수요자 보호와 투기 억제의 균형을 맞추기 위한 제도적 보완책”이라며 “시장 참여자 간 형평성을 높이는 정교한 조정에 중점을 두었다”고 설명했습니다.

전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 투자수요를 억제하고, 중장기적으로는 주택시장 안정에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 내다봤습니다. 다만 전세대출 회수 기준 등 일부 세부 규정은 현장에서 해석 차이가 발생할 수 있어, 명확한 행정지침 마련이 필요하다는 지적도 나왔습니다.