2025년 현재, 주택임대사업자께서는 '민간임대주택에 관한 특별법' 제44조 제2항 및 제3항에 따라 의무임대기간 중 연 5% 이내에서만 임대료를 인상할 수 있습니다. 법령에서 정한 5% 인상 한도는 어디까지나 '최대치'일 뿐이며, 실제 인상 여부는 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 결정됩니다. 주택 임대차 계약에서 임대기간 중 임대료 증액 조건이 명시된 경우가 있습니다. 이에 임대료 증액 관련 사항을 법령과 판례를 중심으로 정리해 보겠습니다. 1. 임대료 증액 한도 2025년 현재, 주택임대사업자는 '민간임대주택에 관한 특별법' 제44조 제2항 및 제3항에 따라 의무임대기간 중 연 5% 이내에서만 임대료를 증액할 수 있습니다. 최초 임대개시일로부터 1년 이내에는 증액이 불가하며, 증액 후 1년이 지나야 다시 인상이 가능합니다. 국토교통부는 2017년 7월 28일 유권해석을 통해, 기존 임차인과의 갱신계약 또는 신규 임차인과의 신규계약 모두에 위 조항이 동일하게 적용된다는 입장을 명확히 했습니다. 즉, 의무임대기간 동안에는 기존 계약을 갱신하거나 신규 계약을 체결하는 경우에도 연 5% 이내라는 증액 한도를 초과할 수 없습니다. 2. 증액분 계산방법 증액 계산
전세를 살고 있는 세입자 A씨는 최근 큰 고민에 빠졌습니다. 전세계약 당시 집주인과 “세금 문제 때문에 전입신고를 하지 않겠다”고 약정했지만, 최근 집주인이 해당 주택을 부동산에 매물로 내놓았기 때문입니다. 집이 새 주인에게 팔리면 전세기간이 남아 있어도 계약을 갱신하지 못하고, 새 집주인이 “비워달라”고 요구할 수 있습니다. 더 큰 문제는, 전입신고를 하지 않았을 경우 기존 임대차계약의 효력을 새 집주인에게 주장할 수 없다는 점입니다. 대항력이란 무엇인가? 주택임대차에서 ‘대항력’이란, 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때부터 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하거나 거주를 이어갈 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 하지만 전입신고를 하지 않은 경우에는 대항력이 발생하지 않습니다. 이때 새 소유자가 등장하면 세입자는 법적으로 보호받을 수 없어, 보증금 반환도 어렵고 주택에서 퇴거해야 하는 위험한 상황에 놓이게 됩니다. 전입신고 금지 약정은 효력이 있을까? A씨 사례처럼 집주인이 세금이나 각종 사유를 들어 “전입신고를 하지 않기로 하자”고 제안하는 경우가 있습니다.
세입자인 A씨는 임대인 B씨 소유의 아파트에 3억 원을 전세보증금으로 맡기고 5년간 거주해왔습니다. 그런데 최근 A씨는 분양받은 아파트에 입주해야 하는 상황이 되었고, 기존 전세보증금을 돌려받아야 잔금을 치를 수 있는 상황입니다. 하지만 B씨는 “새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다”고 말합니다. 이런 상황은 현실에서 자주 발생하며, 자금 사정이 급한 임차인에게는 매우 위태로운 상황입니다. 이럴 때 임차인이 활용할 수 있는 제도가 바로 ‘임차권등기명령제도’입니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있는 절차로, 주택임대차보호법 제3조의3에 근거합니다. 임차인은 이 제도를 통해 주택을 비우고 이사하더라도 기존에 보유하던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 단, 등기부에 임차권등기가 기재된 이후에 이사를 가야 대항력과 우선변제권이 유지된다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 만약 임차권등기 없이 이사를 가고 주민등록까지 옮긴다면, 임차인은 보증금을 보호받지 못할 수 있고, 경매 시 우선변제받지 못할 위험도 커집니다. 임차권등기명령은 주택 소재지 관할 법원에 임차인이 직접 신청
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