1. 상속·증여 등기 여부로 당해세 감지 개인사업자인 집주인이 근로자에게 체납한 급여는 세입자의 보증금보다 우선 변제된다. 따라서 세입자는 계약 전 집주인의 직업 정보를 반드시 확인해야 한다는 사실은 이미 잘 알려져 있다. 그런데 체불 급여 외에도, 등기되지 않은 선순위 권리가 또 있다. 바로 그 집에 부과된 ‘조세’다. 이 중 특정 세금은 법적으로 우선순위를 갖는다. 이를 "당해세"라 하며, 대표적으로 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 있다. 국세기본법과 지방세기본법은 당해세가 담보물권, 전세권, 임차권보다 절대적으로 우선한다고 규정하고 있다. 예컨대 전세 보증금 2억원, 선순위 근저당 3억원, 주택 시세 5억원이라면 통상적으로는 보증금 회수가 가능하다고 판단한다. 하지만 집주인이 해당 부동산을 상속받았거나 증여받은 경우라면, 상속세·증여세가 먼저 변제되므로 세입자의 보증금은 위협받을 수 있다. 등기부등본의 갑구 ‘등기원인’ 항목을 보면 ‘매매’, ‘상속’, ‘증여’ 등 소유권 이전 사유가 기재된다. 이 중 ‘상속’ 또는 ‘증여’로 표시된 경우, 당해세가 존재할 가능성이 높아지고, 세입자는 상속세 또는 증여세 체납 여
1. 숨은 선순위 권리, 조세·근로관계채권 주의 세입자에게 가장 중요한 관심사는 바로 보증금의 안전한 회수 가능성이다. 주택이 경매로 넘어가더라도 세입자가 보증금을 회수할 수 있는 순위 내에 있다면 안전한 것이며, 그렇지 않다면 위험한 것이다. 하지만 등기부등본에 나타나지 않는 선순위 권리도 존재한다는 점이 문제다. 대표적으로 조세채권과 근로관계채권이 이에 해당한다. 조세채권은 국가의 조세 징수권 확보를 위한 것이며, 근로관계채권은 근로자의 최소한의 생계를 보장하기 위한 것이다. 이들 채권은 법적으로 선순위가 인정되므로 세입자의 입장에서는 눈에 보이지 않는 위험에 노출되는 셈이다. 조세채권의 경우, 세입자는 해당 세금이 ‘당해세’인지 여부를 구분해야 한다. ‘당해세’는 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등으로, 세입자가 대항력을 갖추기 전이든 후든 상관없이 우선 순위를 가진다. 그 외 세금은 법정기일이 세입자의 대항력 확보 시점보다 빠를 경우에만 선순위가 인정된다. 법정기일이 중요한 세금들(당해세 외 국세·지방세 등)의 경우, 세입자가 이를 분석하기는 매우 어렵다. 세목마다 법정기일이 다르고, 문제가 되는 세금이 무엇인지 일반인은 파악하기 어렵기 때문이
재개발·재건축으로 신축되는 아파트를 임대차하려는 경우, 집주인과 세입자 모두 주의해야 할 점들이 많습니다. 세입자의 입장에서는 권리관계를 분석하기가 결코 쉽지 않습니다. 등기된 아파트의 경우에는 선순위 담보물권이 있는지, 압류·가압류·가처분이 내려진 게 있는지를 등기부등본을 통해 확인할 수 있지만, 신축 아파트는 대부분 미등기 상태이므로 등기부등본만으로는 권리분석이 어렵습니다. 전문가로부터 일반적으로 받을 수 있는 조언 외에도 다음의 사항을 추가로 고려하시는 것이 좋습니다. 1. 조합원 분양분 여부 및 종전 부동산 권리관계 확인 임대하려는 아파트가 조합원 분양분인 경우에는, 종전 부동산(즉, 해당 조합원이 소유하고 있던 토지 및 건물)의 등기부등본을 열람하여 권리관계를 반드시 점검하셔야 합니다. 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제87조 제1항에 따라, 종전 부동산에 설정된 전세권, 저당권, 임차권, 가압류 등 권리가 신축 아파트로 법적으로 승계되기 때문입니다. 이러한 권리들이 존재할 경우, 세입자의 임차보증금보다 우선순위를 가지게 되어 보증금 회수에 심각한 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 계약 전 이러한 권리의 존재 여부를 철저히 확인하시고, 해당 권리들이