BF 법률상식ㅣ선순위 권리…조심하라! 등기된 권리가 다가 아니다

아파트 전세나 월세 계약을 체결할 때 세입자가 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 그 집에 선순위 권리가 존재하는지 여부입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 해당 부동산이 경매로 넘어가면, 세입자가 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있을지는 선순위 권리의 범위에 따라 달라집니다. 이 때문에 많은 세입자들이 계약 전 등기부등본을 확인합니다. 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원을 내면 누구나 열람할 수 있습니다. 공인중개사도 통상 이 과정을 도와주기 때문에, 세입자가 직접 확인하지 않는 경우도 많습니다. 대부분의 세입자는 등기부등본에서 다음과 같은 점만 살펴봅니다. 근저당권이 없으면 “이 집은 깨끗하다”고 판단하고, 근저당권이 있다면 그 금액(정확히는 채권최고액)을 집 시세에서 빼서 남는 금액이 본인의 전세보증금보다 크면 ‘안전’, 작으면 ‘위험’으로 판단합니다. 예를 들어 시세가 5억 원인 아파트에 선순위 근저당권이 3억 원 설정되어 있다면, 보증금이 2억 원 이하일 때는 안전하다고, 2억 원을 초과하면 위험하다고 보는 방식입니다. 이 계산법은 절반은 맞고, 절반은 틀립니다. 왜냐하면 선순위 권리가 반드시 등기된 것만 있는 것

• 제해영 기자
• 2025-08-13 14:10