부동산을 양도(매도)하면 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액을 과세표준으로 삼아 계산됩니다. 따라서 필요경비를 꼼꼼히 챙겨두면 과세표준이 줄어 세금을 적법하게 절감할 수 있습니다. 중요한 점은 실제로 지출했고 이를 증빙할 수 있어야 한다는 점입니다. 실제로 비용을 들였어도 관련 증빙이 없으면 공제받을 수 없으므로 부동산 취득 단계부터 영수증, 계약서 등을 빠짐없이 보관해야 합니다. 1. 필요경비로 인정되는 대표 항목 (2025년 기준) 취득 시 납부한 취득세, 등록면허세, 인지세 법무사 수수료, 공인중개사 수수료(매매 목적만 해당, 임대차는 불가) 양도소득세 신고 대행 수수료(세무사 수수료) 환급받지 않은 부가가치세, 주택채권 매각차손 건물의 가치를 높이거나 구조를 변경하는 비용: 예) 엘리베이터 설치, 보일러 교체(수선은 제외), 발코니 확장, 난방시설 교체 등 토지 개량이나 불법건축물 철거 비용 재건축 부담금, 전 양도인 대신 지급한 양도소득세 2. 필요경비로 인정되지 않는 대표 항목 벽지, 장판, 페인트 등 단순 수선비용 싱크대, 문짝, 정화조 등 일부 교체 비
부동산을 취득하면 반드시 발생하는 세금 중 하나가 바로 '취득세'입니다. 거래 유형이나 면적, 취득가액에 따라 세율이 달라지기 때문에 예상치 못한 세 부담을 피하기 위해선 사전에 취득세를 정확히 계산해보는 것이 중요합니다. 1. 취득 유형별 세율 주택의 유상 취득 시 취득가액과 주택 면적에 따라 다음과 같은 세율이 적용됩니다. 주택 외 기타 유형의 취득세율은 다음과 같습니다. 2. 실제 사례별 취득세 계산 구체적인 취득 상황에 따른 세금 부담 예시는 다음과 같습니다. • 아파트 5억 취득 : 85㎡이하 : 5억 x 1.1% = 550만원 / 85㎡초과 : 5억 x 1.3% = 650만원 • 아파트 7억 취득 : 85㎡이하 : 7억 x 2.2% = 1540만원 / 85㎡초과 : 7억 x 2.4% = 1680만원 • 아파트 10억 취득 : 85㎡이하 : 10억 x 3.3% = 3300만원 / 85㎡초과 : 10억 x 3.5% = 3500만원 • 아파트 증여 : 10억 x 4% = 4,000만원 (면적 무관) • 아파트 상속 : 10억 x 3.16% = 3,160만원 (면적 무관) • 오피스텔 2억 취득 : 2억 x 4.6% = 920만원 • 상가 30억 취득 :
부동산을 취득할 때는 취득자금의 출처를 입증하지 못할 경우 무거운 증여세가 과세될 수 있으므로, 누구 명의로 구입할지와 자금계획을 사전에 철저히 검토해야 합니다. 이번 글에서는 2025년 현재 기준으로 부동산 취득자금과 증여세 과세 관련 내용을 정리해 드리겠습니다. 1. 부동산 취득자금 조사 및 증여추정 규정 미성년자가 집을 사거나, 성인이라도 직업·연령 등에 비해 과도한 고가의 부동산을 취득하면 세무서에서 자금출처 조사를 할 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) 에 따르면, 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등을 종합해 자력으로 취득하기 어렵다고 인정되면, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정해 증여세를 부과합니다. 2. 자금출처 소명 기준 (2025년 기준) 현행법상 자금출처 소명 기준은 다음과 같습니다. 취득자금 10억원 미만 최소 80% 이상 자금출처가 확인되면 전체가 소명된 것으로 봅니다. 취득자금 10억원 이상 소명하지 못한 금액이 2억원 미만이면 전체가 소명된 것으로 인정됩니다. 예를 들어, 20억원의 자금으로 부동산을 취득한 경우, 최소 18억원 이상은 입증해야 전액 소명으로 인정
부동산 임대소득에 대한 종합소득세는 월세와 전세 중 어떤 방식으로 임대소득을 얻는지에 따라 달라질 수 있습니다. 현행 소득세법 기준으로 각각의 과세 방식과 요건을 정리해드립니다. 1. 월세 임대소득은 어떻게 과세될까? 월세로 임대료를 받는 경우, 이는 부동산임대소득으로 분류되어 매년 5월 종합소득세 신고 대상이 됩니다.단, 주택임대소득이 다음의 요건을 충족하는 경우에만 과세됩니다. - 1세대가 2주택 이상을 소유하거나, - 1세대 1주택이라 하더라도 해당 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하거나, - 국외소재 주택인 경우그리고 해당 임대소득이 연간 2,000만 원을 초과하는 경우 이는 소득세법 제12조 제2항에 명시되어 있으며, 일정 요건 하의 주택임대소득은 비과세 대상입니다. 제12조(비과세소득) 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. 2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득 나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(201
주택임대사업자의 주택은 두 가지로 구분됩니다. 바로 본인이 거주하는 거주용 주택과 임대사업용으로 보유하고 있는 임대사업용 주택입니다. 주택임대사업자의 임대사업용 주택은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며, 주택임대사업자가 거주하고 있는 거주용 주택은 1세대 1주택으로 간주되어 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 임대사업용 주택이 몇 채이든 상관없습니다. 이 경우 충족해야 할 요건은 지난 칼럼에서 상세히 살펴보았습니다. 여기서 아주 중요한 내용이 하나 더 있습니다. 거주용 주택을 양도할 때 어느 범위까지 비과세되는지를 정확히 아는 것이 중요합니다. 왜냐하면 전체 금액이 비과세되는 것이 아니라 주택임대사업자 등록 후 몇 번째로 양도하는 주택인지에 따라 비과세 혜택의 범위가 달라지기 때문입니다. 1. 주택임대사업자 등록 후 첫 번째로 양도하는 거주용 주택은 전액 비과세됩니다. ‘주택임대사업 등록 후’ 맨 처음으로 거주용 주택을 양도하는 경우에는 2년의 거주 요건이 필요합니다. 이때 거주 기간은 주택임대사업자 등록 이전의 거주 기간도 포함됩니다. 즉, 2년간 거주한 후 주택임대사업자로 등록하고 해당 주택을 양도하면, 양도소득세가 전액 비과세된다는
지난번에는 주택임대사업자로 등록할 경우 어떠한 혜택이 있는지 알아보았습니다. 이번에는 이미 주택임대사업자로 등록한 뒤 주택을 팔았을 때 양도소득세를 납부해야 하는지에 대해 살펴보겠습니다. 먼저 어떤 주택을 양도할지를 결정해야 합니다. 왜냐하면 주택의 종류에 따라 양도소득세의 납부 여부가 달라지기 때문입니다. 주택임대사업자가 보유한 주택은 본인이 거주하는 주택과 임대사업용 주택으로 구분되므로, 이 두 가지로 나누어 살펴보겠습니다. 1. 거주용 주택을 양도할 경우 통상적으로 주택을 여러 채 보유하고 있을 경우 양도소득세를 내야 합니다. 그러나 주택임대사업자가 등록한 임대사업용 주택은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함하지 않습니다. 즉, 주택임대사업자가 실제로 거주 중인 주택은 1세대 1주택으로 간주되어 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 이때 임대사업용 주택이 몇 채 있든 상관이 없습니다. 예를 들어, 본인이 거주하고 있는 주택의 시세가 크게 올라 양도소득세를 많이 내야 할 상황이라면,임대사업자로 등록하고 거주용이 아닌 주택들만 임대사업용으로 등록하면,거주주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.