부동산을 증여한 뒤 시세가 오르면 왜 증여세가 추가로 추징될 수 있는지 알아보겠습니다.자녀가 부모로부터 부동산을 증여받고 증여세를 정확히 신고·납부했더라도, 증여일로부터 3개월 이내에 시세가 올랐다면 세법에 따라 추가 과세가 될 수 있습니다. 1. 증여 후 3개월 이내 시세 상승 시 증여세 추징 현행 「상속세 및 증여세법」과 동법 시행령에 따르면, 증여재산가액은 시가를 기준으로 평가합니다.문제는 증여는 ‘거래가액’이 없기 때문에 실제 시가 산정이 쉽지 않다는 점입니다.이때 상증세법 시행령 제49조에 따라, 증여일 전후 3개월 이내 유사한 매매사례가액이 있으면 그 가액을 시가로 봅니다. 즉, 증여 후 3개월 안에 주변에서 비슷한 부동산이 높은 금액으로 거래되면, 국세청은 이를 근거로 증여세를 추가로 부과할 수 있습니다. ※ 관련 규정 상증세법 시행령 제49조(평가의 원칙) : 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내 매매사례가액은 시가로 본다. 2. 억울한 추징 방지하려면 어떻게 할까? 납세자는 증여 당시 시세를 기준으로 정당하게 신고했더라도 추후에 시가가 달라지면 불필요한 다툼이 발생할 수 있습니다.그래서 부동산 증여 시 시가를 최대한 객관적으로
증여세·상속세는 언제나 절세 상담이 꾸준한 분야입니다. 다양한 상담 사례를 보면 각자의 상황은 달라도 공통적으로 활용할 수 있는 절세 포인트가 있으니 꼭 챙기시길 바랍니다. 그중 대표적인 것이 바로 *증여재산공제*입니다. 1. 증여재산공제 한도는 얼마일까? 증여세를 계산할 때는 증여받은 재산에서 일정 금액을 공제해주는데, 이 한도는 증여자와 수증자의 관계에 따라 다르게 적용됩니다. 아래 표를 참고해보세요. (2025년 기준) 증여자 증여재산공제액 배우자로부터 증여 6억원 직계존속 → 성인 자녀 5천만원 직계존속 → 미성년 자녀 2천만원 직계비속(자녀 등)으로부터 5천만원 기타 친족(6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척) 1천만원 제3자에게서 증여 공제 없음(0원) 주의사항! 이 금액은 수증자 기준으로 10년 동안 한 번만 적용됩니다. 즉 성인 자녀에게 10년 안에 여러 번 증여해도 최대 5천만원까지만 공제됩니다. 증여할 때마다 5천만원씩 공제되는 것이 아닙니다. 2. 공제 한도 내 증여로 증여세 절세하기 증여재산공제는 말 그대로 공제금액 범위 내에서 증여
부동산을 취득하면 반드시 발생하는 세금 중 하나가 바로 '취득세'입니다. 거래 유형이나 면적, 취득가액에 따라 세율이 달라지기 때문에 예상치 못한 세 부담을 피하기 위해선 사전에 취득세를 정확히 계산해보는 것이 중요합니다. 1. 취득 유형별 세율 주택의 유상 취득 시 취득가액과 주택 면적에 따라 다음과 같은 세율이 적용됩니다. 주택 외 기타 유형의 취득세율은 다음과 같습니다. 2. 실제 사례별 취득세 계산 구체적인 취득 상황에 따른 세금 부담 예시는 다음과 같습니다. • 아파트 5억 취득 : 85㎡이하 : 5억 x 1.1% = 550만원 / 85㎡초과 : 5억 x 1.3% = 650만원 • 아파트 7억 취득 : 85㎡이하 : 7억 x 2.2% = 1540만원 / 85㎡초과 : 7억 x 2.4% = 1680만원 • 아파트 10억 취득 : 85㎡이하 : 10억 x 3.3% = 3300만원 / 85㎡초과 : 10억 x 3.5% = 3500만원 • 아파트 증여 : 10억 x 4% = 4,000만원 (면적 무관) • 아파트 상속 : 10억 x 3.16% = 3,160만원 (면적 무관) • 오피스텔 2억 취득 : 2억 x 4.6% = 920만원 • 상가 30억 취득 :
부동산을 취득할 때는 취득자금의 출처를 입증하지 못할 경우 무거운 증여세가 과세될 수 있으므로, 누구 명의로 구입할지와 자금계획을 사전에 철저히 검토해야 합니다. 이번 글에서는 2025년 현재 기준으로 부동산 취득자금과 증여세 과세 관련 내용을 정리해 드리겠습니다. 1. 부동산 취득자금 조사 및 증여추정 규정 미성년자가 집을 사거나, 성인이라도 직업·연령 등에 비해 과도한 고가의 부동산을 취득하면 세무서에서 자금출처 조사를 할 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) 에 따르면, 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등을 종합해 자력으로 취득하기 어렵다고 인정되면, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정해 증여세를 부과합니다. 2. 자금출처 소명 기준 (2025년 기준) 현행법상 자금출처 소명 기준은 다음과 같습니다. 취득자금 10억원 미만 최소 80% 이상 자금출처가 확인되면 전체가 소명된 것으로 봅니다. 취득자금 10억원 이상 소명하지 못한 금액이 2억원 미만이면 전체가 소명된 것으로 인정됩니다. 예를 들어, 20억원의 자금으로 부동산을 취득한 경우, 최소 18억원 이상은 입증해야 전액 소명으로 인정
세금은 나누면 줄어든다 자녀에게 아파트를 증여할 때 아무런 플랜 없이 증여한다면 자녀는 전액에 대한 증여세를 부담해야 합니다. 그러나 ‘증여세+양도세’로 나누면 세금 부담이 줄어듭니다. 예를 들어, 시가 10억원의 아파트를 전액 증여하면 고세율 구간이 적용되어 증여세가 2억원이 될 수 있지만, 5억원은 증여하고 5억원은 채무 인수 등으로 양도하면 증여세는 5천만원, 양도세는 5천만원으로 총 1억원으로 줄어듭니다.이는 금액이 커질수록 세율도 높아지는 누진세 구조 때문입니다. 부담부증여 활용 시 유의할 점 부담부증여란 수증자가 증여재산에 담보된 채무를 인수하는 것을 말합니다. 즉, 아파트를 증여하면서 전세보증금이나 대출금 등 채무를 함께 인수하도록 하는 방식입니다. 예를 들어, 시가 10억원의 아파트에 전세보증금 7억원이 설정되어 있다면 자녀는 3억원에 대해서만 증여세를 납부하고, 부모는 7억원에 대해서 양도소득세를 납부합니다.이는 「상속세 및 증여세법 기본통칙 47-36-1」에 따라 인정되는 합법적 절세 방법입니다. 2025년 기준으로도 이 원칙은 그대로 유지되고 있으므로, 부담부증여는 여전히 유효한 절세전략입니다. 주의사항 1. 5년 이내 매각 금지 : 수증
1. 상속·증여 등기 여부로 당해세 감지 개인사업자인 집주인이 근로자에게 체납한 급여는 세입자의 보증금보다 우선 변제된다. 따라서 세입자는 계약 전 집주인의 직업 정보를 반드시 확인해야 한다는 사실은 이미 잘 알려져 있다. 그런데 체불 급여 외에도, 등기되지 않은 선순위 권리가 또 있다. 바로 그 집에 부과된 ‘조세’다. 이 중 특정 세금은 법적으로 우선순위를 갖는다. 이를 "당해세"라 하며, 대표적으로 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 있다. 국세기본법과 지방세기본법은 당해세가 담보물권, 전세권, 임차권보다 절대적으로 우선한다고 규정하고 있다. 예컨대 전세 보증금 2억원, 선순위 근저당 3억원, 주택 시세 5억원이라면 통상적으로는 보증금 회수가 가능하다고 판단한다. 하지만 집주인이 해당 부동산을 상속받았거나 증여받은 경우라면, 상속세·증여세가 먼저 변제되므로 세입자의 보증금은 위협받을 수 있다. 등기부등본의 갑구 ‘등기원인’ 항목을 보면 ‘매매’, ‘상속’, ‘증여’ 등 소유권 이전 사유가 기재된다. 이 중 ‘상속’ 또는 ‘증여’로 표시된 경우, 당해세가 존재할 가능성이 높아지고, 세입자는 상속세 또는 증여세 체납 여
1. 숨은 선순위 권리, 조세·근로관계채권 주의 세입자에게 가장 중요한 관심사는 바로 보증금의 안전한 회수 가능성이다. 주택이 경매로 넘어가더라도 세입자가 보증금을 회수할 수 있는 순위 내에 있다면 안전한 것이며, 그렇지 않다면 위험한 것이다. 하지만 등기부등본에 나타나지 않는 선순위 권리도 존재한다는 점이 문제다. 대표적으로 조세채권과 근로관계채권이 이에 해당한다. 조세채권은 국가의 조세 징수권 확보를 위한 것이며, 근로관계채권은 근로자의 최소한의 생계를 보장하기 위한 것이다. 이들 채권은 법적으로 선순위가 인정되므로 세입자의 입장에서는 눈에 보이지 않는 위험에 노출되는 셈이다. 조세채권의 경우, 세입자는 해당 세금이 ‘당해세’인지 여부를 구분해야 한다. ‘당해세’는 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등으로, 세입자가 대항력을 갖추기 전이든 후든 상관없이 우선 순위를 가진다. 그 외 세금은 법정기일이 세입자의 대항력 확보 시점보다 빠를 경우에만 선순위가 인정된다. 법정기일이 중요한 세금들(당해세 외 국세·지방세 등)의 경우, 세입자가 이를 분석하기는 매우 어렵다. 세목마다 법정기일이 다르고, 문제가 되는 세금이 무엇인지 일반인은 파악하기 어렵기 때문이