미등기 아파트 거래는 여전히 많은 위험을 내포하고 있습니다. 보존등기가 곧 완료될 것이라는 소문이나 건설사의 말만 믿고 계약을 서두르는 것은 매우 위험합니다. 등기부등본이 존재하지 않으면 해당 아파트의 권리관계를 공적으로 확인할 수 없고, 잔금을 모두 지급하더라도 등기가 완료되기 전까지는 법적으로 소유권을 취득할 수 없습니다. 즉, 미등기 아파트 매매는 언제든지 예기치 못한 손해로 이어질 수 있는 불안정한 거래입니다. 그럼에도 불구하고 입주를 앞둔 신축 아파트나 준공 후 일정 기간이 지났음에도 아직 보존등기가 완료되지 않은 단지의 경우, 매수인이 서둘러 거래를 진행해야 하는 상황이 종종 발생합니다. 이런 경우 위험을 줄일 방법이 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 우선 매수인은 매도인의 분양대금 완납 여부와 분양자(시행사 또는 건설사)에 대한 ‘소유권이전등기청구권’에 압류나 가압류가 설정되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이는 분양자에게 직접 확인하거나, 가능한 경우 공문 형태로 회신을 받아두는 것이 안전합니다. 다음으로 매수인은 매도인의 분양자에 대한 소유권이전등기청구권에 대해 ‘처분금지가처분’을 신청하는 방법이 있습니다. 하지만 이러한 조치를 취하더라도
경매를 통해 부동산의 소유권을 취득하고 곧바로 임대를 놓는 경우가 적지 않습니다. 이때 세입자라면 반드시 임대인에게 계약체결 시점에 소유권이 있는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 집주인이 진정한 소유자인지 여부는 임대차계약의 기본이기 때문입니다. 다만 소유자가 아니더라도 임대인이 해당 부동산을 타인에게 적법하게 임대할 권한이 있다면 주택임대차보호법은 여전히 적용됩니다. 1. 경매 낙찰 시 소유권 취득 시점은 언제인가? 특히 경매절차에서 소유권을 취득하려면 낙찰대금을 전액 완납해야만 합니다. 대금을 모두 완납하면 매매계약과 달리 소유권이전등기 이전이라도 소유자로 간주됩니다. 따라서 낙찰대금을 완납한 사람과 맺는 임대차계약은 소유자와 체결하는 것과 동일하게 취급됩니다. 그러나 낙찰대금을 가장 높게 써낸 사람(최고가매수인)이라도 대금을 모두 납부하기 전까지는 소유권을 취득한 것이 아닙니다. 문제는 실무상 최고가매수인이 낙찰대금을 마련하기 위해 낙찰대금 납입 전에 미리 매물을 내놓는 사례가 있다는 점입니다. 만약 낙찰대금을 완납하지 않은 최고가매수인과 임대차계약을 맺으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 상당히 높아집니다. 2. 최고가매수인과의 계약, 왜 위험한가?