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BF 법률상식ㅣ등기되지 않은 선순위 권리…그 집에 부과된 세금도 조심

앞서 살펴본 것처럼, 개인사업자인 집주인이 근로자들에게 체납한 급여나 퇴직금은 세입자의 전세보증금보다 우선하는 ‘등기되지 않은 선순위 권리’가 됩니다. 그런데 이런 숨은 선순위 권리는 근로자의 임금체불뿐 아니라 부동산에 부과된 세금에서도 발생할 수 있습니다. 이러한 세금을 법에서는 ‘당해세(當該稅)’라고 부릅니다. 당해세에는 상속세, 증여세, 종합부동산세(종부세), 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 포함됩니다. 우리 법은 조세채권의 실현을 위한 공익적 필요를 이유로, 당해세를 담보물권보다 절대적으로 우선하도록 정하고 있습니다(국세기본법 제35조 제1항 제3호, 지방세기본법 제99조 제1항 제3호). 이 말은 곧, 집주인이 해당 부동산과 관련된 세금을 체납했다면, 설령 그 부동산에 선순위 근저당권자나 대항력을 갖춘 임차인이 있더라도, 국가의 세금채권이 먼저 변제된다는 뜻입니다. 예를 들어보겠습니다. 시세 5억 원의 아파트에 선순위 근저당권 3억 원이 설정되어 있고, 전세보증금이 2억 원이라면 일반적으로는 안전하다고 판단할 수 있습니다. 하지만 집주인이 그 부동산을 상속이나 증여로 취득했고, 해당 상속세나 증여세를 체납 중이라면 상황이 달라집니다. 경매

제해영 기자

2025-09-04 16:20

BF 법률상식ㅣ 등기되지 않은 선순위 권리, 세입자 리스크 예방 가이드

1. 상속·증여 등기 여부로 당해세 감지 개인사업자인 집주인이 근로자에게 체납한 급여는 세입자의 보증금보다 우선 변제된다. 따라서 세입자는 계약 전 집주인의 직업 정보를 반드시 확인해야 한다는 사실은 이미 잘 알려져 있다. 그런데 체불 급여 외에도, 등기되지 않은 선순위 권리가 또 있다. 바로 그 집에 부과된 ‘조세’다. 이 중 특정 세금은 법적으로 우선순위를 갖는다. 이를 "당해세"라 하며, 대표적으로 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 있다. 국세기본법과 지방세기본법은 당해세가 담보물권, 전세권, 임차권보다 절대적으로 우선한다고 규정하고 있다. 예컨대 전세 보증금 2억원, 선순위 근저당 3억원, 주택 시세 5억원이라면 통상적으로는 보증금 회수가 가능하다고 판단한다. 하지만 집주인이 해당 부동산을 상속받았거나 증여받은 경우라면, 상속세·증여세가 먼저 변제되므로 세입자의 보증금은 위협받을 수 있다. 등기부등본의 갑구 ‘등기원인’ 항목을 보면 ‘매매’, ‘상속’, ‘증여’ 등 소유권 이전 사유가 기재된다. 이 중 ‘상속’ 또는 ‘증여’로 표시된 경우, 당해세가 존재할 가능성이 높아지고, 세입자는 상속세 또는 증여세 체납 여

제해영 기자

2025-02-07 10:24

BF 법률상식ㅣ 전세 계약전 등기 확인은 기본 중 기본

1. 숨은 선순위 권리, 조세·근로관계채권 주의 세입자에게 가장 중요한 관심사는 바로 보증금의 안전한 회수 가능성이다. 주택이 경매로 넘어가더라도 세입자가 보증금을 회수할 수 있는 순위 내에 있다면 안전한 것이며, 그렇지 않다면 위험한 것이다. 하지만 등기부등본에 나타나지 않는 선순위 권리도 존재한다는 점이 문제다. 대표적으로 조세채권과 근로관계채권이 이에 해당한다. 조세채권은 국가의 조세 징수권 확보를 위한 것이며, 근로관계채권은 근로자의 최소한의 생계를 보장하기 위한 것이다. 이들 채권은 법적으로 선순위가 인정되므로 세입자의 입장에서는 눈에 보이지 않는 위험에 노출되는 셈이다. 조세채권의 경우, 세입자는 해당 세금이 ‘당해세’인지 여부를 구분해야 한다. ‘당해세’는 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등으로, 세입자가 대항력을 갖추기 전이든 후든 상관없이 우선 순위를 가진다. 그 외 세금은 법정기일이 세입자의 대항력 확보 시점보다 빠를 경우에만 선순위가 인정된다. 법정기일이 중요한 세금들(당해세 외 국세·지방세 등)의 경우, 세입자가 이를 분석하기는 매우 어렵다. 세목마다 법정기일이 다르고, 문제가 되는 세금이 무엇인지 일반인은 파악하기 어렵기 때문이

제해영 기자

2025-01-31 16:12

계룡건설 ‘엘리프 세종 스마트시티’, 1순위 최고 72대 1 경쟁률 기록

계룡건설 컨소시엄이 세종시 5-1생활권 L9블록에 공급하는 ‘엘리프 세종 스마트시티’가 지난 2일 실시된 1순위 청약 접수에서 최고 72대 1의 경쟁률을 기록했다고 3일 밝혔습니다. 전국 청약이 가능한 구조와 국가시범도시라는 상징성이 맞물리면서 세종뿐 아니라 수도권·대전·청주 지역 실수요자들까지 몰렸습니다. 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 일반공급 181가구 모집에 총 2409건이 접수돼 평균 13.31대 1의 경쟁률을 보였습니다. 이 가운데 전용 84㎡T 타입은 2가구 공급에 144명이 신청해 최고 72대 1을 기록했습니다. 이어 84㎡D(25.57대 1), 84㎡A(21.93대 1), 84㎡B(19.58대 1), 59㎡A(13.40대 1), 59㎡B(10.13대 1), 74㎡A(6.48대 1), 84㎡C(5.62대 1), 80㎡A(4.94대 1), 80㎡B(4.44대 1) 순으로 경쟁률이 형성됐습니다. 견본주택 개관 당시에도 관심이 높았습니다. 지난달 21일 개관 후 사흘간 방문객이 1만4천 명을 넘겼고, 1일 진행된 특별공급에서도 252가구 모집에 810명이 지원해 평균 3.2대 1을 나타냈습니다. 분양 관계자는 “타입별 설계 완성도와 생활환경 만족도

#당해세

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