전세를 낀 주택을 매수하는 경우, 매수인이 세입자의 보증금을 누구에게 반환해야 하는지는 실무에서 자주 문제되는 쟁점입니다.

예를 들어보겠습니다. C씨가 B 소유의 아파트를 3억 원에 2년간 전세로 계약해 전입신고와 확정일자를 갖추고 대항력을 취득했습니다. 그로부터 1년 후, B는 해당 아파트를 A에게 매도했습니다.

이 경우 A는 소유권을 취득함과 동시에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 B의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 즉, 세입자인 C에 대한 임대인으로서의 권리와 의무도 함께 넘겨받게 됩니다.

그런데 만약 세입자 C가 채무를 지고 그 빚을 갚지 못했다면 문제가 복잡해집니다.

A가 아파트를 매수하기 전에, 제3의 채권자가 C의 전세보증금 반환채권(3억 원)을 가압류하거나 추심명령을 받았다면, 이후 전세기간이 종료되더라도 A는 C에게 보증금을 직접 돌려줘서는 안 됩니다.

이는 대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결에서도 확인된 바 있습니다. 당시 판례는 “임차인의 보증금반환채권에 가압류가 이루어진 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계하면 가압류의 효력도 함께 이전된다”고 보았습니다.

따라서 A가 이를 모르고 C에게 보증금을 지급하면, 가압류 채권자에게도 동일 금액을 다시 지급해야 하는 이중지급 위험이 발생할 수 있습니다.

즉, 법원 명령에 따라 보증금을 지급하지 말아야 함에도 이를 위반하면, C에게 준 보증금과는 별도로 가압류 채권자에게 또 한 번 변제해야 하는 결과가 될 수 있습니다.

문제는, A가 이러한 사실을 사전에 인지하기 어렵다는 데 있습니다.

가압류는 등기부등본에 표시되지 않으며, 법원도 매수인에게 이를 통지하지 않습니다. 또한 부동산 중개인에게도 ‘가압류 조사 의무’가 부여되어 있지 않습니다. 결국, 매수인이 전 소유자(B)나 세입자(C)로부터 정보를 듣지 못하면, 전세보증금이 가압류되었다는 사실을 알 길이 없습니다.

그렇다고 하더라도, 매수인은 거래 시 매도인과 세입자에게 전세금 관련 가압류나 채권추심 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 매도인이 이러한 사실을 알고도 숨겼다면, 매수인은 ‘채권의 준점유자에 대한 변제’(민법 제470조)에 근거해 방어 논리를 주장할 여지가 있습니다.

즉, “채권을 행사할 권한이 있는 것처럼 보이는 사람에게 변제했으므로 책임이 없다”는 주장을 해볼 수 있는 것입니다. 다만 현재까지 이 법리를 명시적으로 인정한 판례는 없으며, 법원의 판단은 신중하게 접근하고 있습니다.

결국 이러한 위험을 방지하기 위해서는 전세를 낀 매매 시 전세보증금의 귀속관계와 가압류 여부를 사전에 확인하는 절차가 반드시 필요합니다. 계약 단계에서 매도인과 세입자 모두에게 관련 사실을 서면으로 확인받고, 필요 시 변호사 등 전문가의 자문을 구하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건