1세대 1주택이라도 양도소득세가 나올 수 있습니다.
많은 분들이 ‘1세대 1주택’이면 양도소득세가 무조건 면제된다고 생각하시지만, 실제로는 일정 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 본 글에서는 2025년 기준으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건과 유의사항을 상세히 설명드립니다.
■ 양도소득세 비과세 받으려면 ‘2년 이상 보유’ 필수
소득세법 제89조 및 시행령 제154조에 따르면, 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유한 경우 양도소득세가 비과세됩니다. 이는 단기간 내 시세차익을 노린 투기 목적의 거래를 방지하기 위한 조치입니다. 과거에는 ‘3년 이상 거주’ 요건이 있었지만, 현재는 보유기간만 충족하면 됩니다.
소득세법 제89조 【비과세 양도소득]
1 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위]
1 법 제89조 제1항 제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
2. 부득이한 사유가 있을 경우 2년간 보유하지 않아도 되지만, 1년간은 거주해야 한다.
■ 부득이한 사유가 있다면 ‘1년 이상 거주’로 대체 가능
만일, 2년 보유 요건을 충족하기 어렵다면, 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 경우에도 비과세가 가능합니다. 이 경우에는 다음과 같은 사유에 해당되어야 합니다.
- 고등학교 및 대학교 취학(초·중학교 제외)
- 직장 이전, 전근 등 근무상 형편
- 1년 이상의 질병 치료 또는 요양
- 학교폭력으로 인한 전학(자치위원회 인정 필요)
단, 위 사유로 인해 ‘다른 시·군’으로 이주해야 한다는 조건이 붙습니다. 따라서 주민등록 이전 시 해당 조건을 충족했는지 반드시 확인해야 합니다.
소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
1 법 제89조 제1항 제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
소득세법 시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위]
3 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대 전원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
1.「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)
■ 주택 실거래가 9억 원 초과 시 과세 대상
설령 1세대 1주택 요건을 충족하더라도, 실거래가가 9억 원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다. 즉, 9억 원까지는 비과세, 초과하는 금액에 대해서는 과세되는 구조입니다.
정확한 세액은 보유 기간, 양도 시점, 취득가액 등 여러 요소에 따라 달라지므로, 전문가의 상담을 통해 시뮬레이션을 받아보는 것이 좋습니다.
양도소득세는 거래 빈도는 적지만, 일시적으로 큰 금액의 세금이 부과될 수 있으므로 거래 전 반드시 세무전문가의 검토를 받아 절세전략을 세우시기 바랍니다.
삼보 부동산중개법인 대표 김태건
