2025년 현재, 주택임대사업자께서는 '민간임대주택에 관한 특별법' 제44조 제2항 및 제3항에 따라 의무임대기간 중 연 5% 이내에서만 임대료를 인상할 수 있습니다.

법령에서 정한 5% 인상 한도는 어디까지나 '최대치'일 뿐이며, 실제 인상 여부는 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 결정됩니다.

주택 임대차 계약에서 임대기간 중 임대료 증액 조건이 명시된 경우가 있습니다. 이에 임대료 증액 관련 사항을 법령과 판례를 중심으로 정리해 보겠습니다.

1. 임대료 증액 한도

2025년 현재, 주택임대사업자는 '민간임대주택에 관한 특별법' 제44조 제2항 및 제3항에 따라 의무임대기간 중 연 5% 이내에서만 임대료를 증액할 수 있습니다. 최초 임대개시일로부터 1년 이내에는 증액이 불가하며, 증액 후 1년이 지나야 다시 인상이 가능합니다.

국토교통부는 2017년 7월 28일 유권해석을 통해, 기존 임차인과의 갱신계약 또는 신규 임차인과의 신규계약 모두에 위 조항이 동일하게 적용된다는 입장을 명확히 했습니다.

즉, 의무임대기간 동안에는 기존 계약을 갱신하거나 신규 계약을 체결하는 경우에도 연 5% 이내라는 증액 한도를 초과할 수 없습니다.

2. 증액분 계산방법

증액 계산 방법은 예를 들어, 보증금 6,000만 원에 월세 60만 원인 임대차 계약이 있다고 하면 이 경우 1년 후의 임대료 상한은 다음과 같습니다.

- 보증금 : 6,300만 원 (= 6,000만 원 × 1.05)

- 월세 : 63만 원 (= 60만 원 × 1.05)

보증금은 그대로 두고 월세만 증액하는 경우에는 다음과 같은 방식으로 계산합니다.

예를 들어, 전월세전환율이 5%인 경우

- 기존 보증금 : 6,000만 원 (변동 없음)

- 월세 상한 : 642,500원 (아래 ①, ②, ③의 합계액)

 ①기존 월세: 600,000원 

 ②월세 증액분 (5%) : 30,000원 

 ③보증금 초과분 (300만 원)을 월세로 전환한 금액 : 12,500원 (= 300만 원 × 5% ÷ 12)

보증금이 5,000만 원으로 줄어들 경우 월세는 684,167원,

보증금이 7,000만 원으로 올라갈 경우 월세는 600,833원이 됩니다.

3. 합의 실패 시 법적 처리 절차

임대료 조정 합의가 되지 않는 경우 법에서 정한 5% 증액 한도는 어디까지나 '최대치'일 뿐이며, 실제 증액은 당사자 간 합의에 따라 결정됩니다.

국토교통부의 표준임대차계약서 역시 다음과 같이 명시하고 있습니다.

“민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제2항에 따라 임대료 증액청구는 연 5% 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 하며…”

그러나 실무상 합의가 이루어지지 않는 경우도 빈번하며, 이에 대한 법적 기준은 아래 판례를 통해 확인할 수 있습니다.

대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결에 따르면, 협의가 이루어지지 않을 경우 임대인이 법원에 청구하여 적정한 임대료를 결정받을 수 있으며, 그 결정은 소급하여 효력이 발생한다. 다만 결정 전까지는 기존 차임 지급만으로도 연체로 간주되지 않는다. 또한 임차인이 협의 자체를 거부해도 이를 이유로 계약을 해지할 수는 없다.

결론은, 임대인은 증액을 원할 경우 임차인과의 협의를 우선 시도해야 하며, 불발 시 법원의 판단을 구할 수밖에 없습니다. 이 과정에서 감정절차를 포함한 소송 비용과 절차적 부담이 존재하므로, 계약 체결 시 임대료 조정 방식과 전환율 등을 구체적으로 정해두는 것이 바람직합니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건