주택임대사업자의 주택은 두 가지로 구분됩니다.

바로 본인이 거주하는 거주용 주택과 임대사업용으로 보유하고 있는 임대사업용 주택입니다. 

주택임대사업자의 임대사업용 주택은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며, 주택임대사업자가 거주하고 있는 거주용 주택은 1세대 1주택으로 간주되어 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 임대사업용 주택이 몇 채이든 상관없습니다.

이 경우 충족해야 할 요건은 지난 칼럼에서 상세히 살펴보았습니다.

여기서 아주 중요한 내용이 하나 더 있습니다.

거주용 주택을 양도할 때 어느 범위까지 비과세되는지를 정확히 아는 것이 중요합니다. 왜냐하면 전체 금액이 비과세되는 것이 아니라 주택임대사업자 등록 후 몇 번째로 양도하는 주택인지에 따라 비과세 혜택의 범위가 달라지기 때문입니다.

1. 주택임대사업자 등록 후 첫 번째로 양도하는 거주용 주택은 전액 비과세됩니다.

‘주택임대사업 등록 후’ 맨 처음으로 거주용 주택을 양도하는 경우에는 2년의 거주 요건이 필요합니다. 이때 거주 기간은 주택임대사업자 등록 이전의 거주 기간도 포함됩니다.

즉, 2년간 거주한 후 주택임대사업자로 등록하고 해당 주택을 양도하면, 양도소득세가 전액 비과세된다는 의미입니다.

2. 두 번째 이후로 양도하는 거주용 주택은 전액 비과세가 아닙니다.

주택임대사업자 등록 후 이미 한 차례 거주용 주택을 양도한 다음, 두 번째로 양도하는 거주용 주택부터는 요건이 더 까다로워집니다.

이 경우에는 사업자등록 및 임대사업자 등록 이후 거주 기간이 2년 이상이어야 하며, 양도소득세가 전액 비과세되지 않습니다.

즉, 기존 거주용 주택을 양도한 이후부터 발생한 양도차익에 대해서만 비과세 혜택이 주어지고, 그 이전에 발생한 양도차익은 과세 대상이 됩니다.

3. 임대사업용 주택으로 한 번 등록한 경우, 1세대 1주택 전액 비과세는 어렵습니다.

1세대 2주택일 때 많은 분들이 흔히 오해하는 부분이 있는데, 주택 두 채 중 한 채를 임대사업용으로 등록하고, 나머지 한 채를 거주용으로 하여 거주용 주택 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각하는 것은 맞습니다.

그러나 “거주용 주택을 먼저 양도한 뒤 남은 한 채만 남았으니 다시 1세대 1주택으로 간주되어 비과세 혜택을 받을 수 있겠다”는 생각은 잘못된 해석입니다.

이미 거주용 주택에 대해 한 차례 비과세 혜택을 받았다면, 남은 임대사업용 주택에 대해서는 앞서 설명한 것처럼 거주용 주택을 양도한 이후부터 발생한 양도차익만 비과세되고, 그 이전에 발생한 차익은 과세가됩니다.

4. 이런 규정을 둔 이유가 무엇일까요?

이 규정의 취지는 양도소득세 비과세 혜택을 부당하게 악용하지 못하도록 하기 위한 장치입니다. 이런 규정이 없었다면 다음과 같은 시나리오가 가능했을 것입니다.

 - 주택임대사업자 등록 전에 주택 여러 채를 취득한 뒤 각각 2년씩 거주

 - 이후 모든 주택을 임대사업용으로 등록

 - 등록된 임대주택을 하나씩 거주용으로 전환하여 양도세 비과세 혜택을 받음

 - 양도 후 다시 다른 임대주택을 거주용으로 전환해 비과세 혜택 반복

이와 같은 방식으로 보유 주택 전부에 대해 비과세 혜택을 반복적으로 적용받는 편법을 막기 위해현행 세법은 ‘등록 이후 최초 양도 1회’에만 전액 비과세, 이후부터는 부분 비과세만을 허용하고 있는 것입니다.

다음 칼럼에서는 임대사업용 주택을 양도할 때의 양도소득세 과세 여부와 유의사항을 살펴보겠습니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건