많은 분들이 “1세대 2주택이면 무조건 양도소득세가 나온다”고 생각하지만, 실제로는 여러 요건을 충족할 경우 비과세가 가능합니다. 다음은 2025년 세법 기준으로 1세대 2주택자의 양도소득세 비과세요건입니다.

■ 일시적 2주택 : 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도

기존 주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 매입했을 경우, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세됩니다. 단, 기존 주택 취득 후 1년이 지난 이후 신규 주택을 취득해야 합니다.

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례]

1 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

부동산거래관리과-458, 2011.06.03

소득세법 제154조제1항을 적용함에 있어 공동상속주택은 같은 법 시행령 제155조제3항에 해당하는 상속인 의 주택으로 보는 것입니다. 한편, 국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 같은 법 같은 영 제155조 제2항에 따 른 상속주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 상태에서 새로운 1주택을 취득함으로써 1세대가 3개의 주택을 소유 하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년내에 상속주택이 아닌 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세 대 1주택의 양도로 보아 같은 법 같은 영 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.

■ 상속으로 인한 2주택 : 기존 주택 양도 시 비과세 가능

기존 주택 보유자가 상속으로 주택을 추가로 취득하여 2주택이 된 경우, 기존 주택의 보유기간이 2년 이상일 때 기존 주택을 양도하면 비과세가 가능합니다. 상속주택이 여러 채일 경우에는 피상속인의 소유기간이나 거주기간이 가장 긴 1채만 적용됩니다.

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례]

2 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

■ 증여로 인한 2주택 : 기존 주택 취득 1년 후 증여받아야

부모님 등으로부터 주택을 증여받아 2주택이 된 경우, 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과한 후 증여를 받고, 증여 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세됩니다.

■ 결혼으로 인한 2주택 : 혼인 후 5년 이내 양도 시 비과세

각자 1주택을 보유한 남녀가 결혼하여 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세가 적용됩니다.

소득세법 시행령 제155조 [1세대 1주택의 특례]

5 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2012.2.

2. 개정)

■ 수도권 외 주택 취득 : 3년 이내 기존 주택 양도 시 비과세

취학, 근무, 질병 등 부득이한 사유로 수도권 밖 주택을 취득한 경우, 해당 사유 해소일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세가 가능합니다.

각 상황별로 요건이 상이하므로 주택 양도 시점과 순서를 잘 계획하고, 사전 세무상담을 통해 절세전략을 세우는 것이 중요합니다.

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례]

8기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이

항에서 "부득이한 사유”라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건