세입자인 A씨는 임대인 B씨 소유의 아파트에 3억 원을 전세보증금으로 맡기고 5년간 거주해왔습니다. 그런데 최근 A씨는 분양받은 아파트에 입주해야 하는 상황이 되었고, 기존 전세보증금을 돌려받아야 잔금을 치를 수 있는 상황입니다.

하지만 B씨는 “새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다”고 말합니다. 이런 상황은 현실에서 자주 발생하며, 자금 사정이 급한 임차인에게는 매우 위태로운 상황입니다.

이럴 때 임차인이 활용할 수 있는 제도가 바로 ‘임차권등기명령제도’입니다.

임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있는 절차로, 주택임대차보호법 제3조의3에 근거합니다. 임차인은 이 제도를 통해 주택을 비우고 이사하더라도 기존에 보유하던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

단, 등기부에 임차권등기가 기재된 이후에 이사를 가야 대항력과 우선변제권이 유지된다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 만약 임차권등기 없이 이사를 가고 주민등록까지 옮긴다면, 임차인은 보증금을 보호받지 못할 수 있고, 경매 시 우선변제받지 못할 위험도 커집니다.

임차권등기명령은 주택 소재지 관할 법원에 임차인이 직접 신청할 수 있으며, 법률상 등기 비용은 임대인이 부담하게 됩니다. 또한, 등기가 된 이상 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 한 등기 말소를 요구할 수 없습니다(대법원 2005.6.9. 선고 2005다4529 판결 참조).

즉, 집이 팔리지 않거나 새로운 세입자가 없어도 임대인은 계약 종료일에 보증금을 반환해야 하며, 세입자는 임차권등기명령을 통해 자신의 권리를 적극적으로 보호할 수 있습니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건